新加坡大錘落向房地產(chǎn) 海外買家會被嚇退？

在七月初，新加坡政府開始實施增加買家印花稅等一系列限制房地產(chǎn)市場的政策。不僅是海外買家，連本國買家也被納入限制范圍內。

經(jīng)過快一個月的施行，新加坡的房產(chǎn)市場已經(jīng)做出反應，特別是在豪宅領域。據(jù)彭博報道，新加坡豪宅市場預計在未來兩季度的銷售額將下降30%至40%。

下降原因顯而易見，對海外買家而言，在新加坡購置豪宅意味著要比此前多繳納5%的稅款，價值200萬新元的豪宅僅稅費就超過40萬。海外買家占去年奢侈品交易近三分之一，今年由于稅費上調，持觀望態(tài)度的海外買家將增多。

具體來看，新加坡的額外買方印花稅（ABSD）調整并不像加拿大、澳洲或新西蘭等地僅針對海外賣家，其境內的炒房者也難逃限制。

根據(jù)新規(guī)定，對于外國購買住宅物業(yè)，印花稅從15%增加到20%；對于新加坡公民來說，在購買第二套購房和第三套以上住房時，印花稅分別漲至12%及15%；持永居身份的居民在購買第一套住房時，就需要繳納5%的印花稅，而第二套住房的印花稅漲至15%。

除此之外，對于購買任何住宅物業(yè)進行開發(fā)的實體，額外買方的印花稅上升得更多，從10%漲至25%。

不僅僅是炒房行為被限制，貸款政策也愈發(fā)嚴格。買家第一套房的借貸上限從現(xiàn)在80%減少到75%，借期超過30年，或買家年齡超過65歲，借貸上限也相應減少5%，從現(xiàn)在的60%下降到55%。

該措施出臺后，被認為是新加坡史上最嚴厲的限制政策。因此也引起了新加坡房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)會的不滿，他們曾發(fā)布聲明抨擊政府的舉動，認為該降溫舉措是毫無來由的，因為新加坡房產(chǎn)在經(jīng)歷4年低落后，才剛剛開始復蘇。

但從政府角度出發(fā)，推動限制措施的動機很簡單，他們認為新加坡房地產(chǎn)的泡沫正在發(fā)酵之中。

在限制舉措施行之前，買家們的瘋狂行為或許能解釋降溫措施的必要性。據(jù)《商業(yè)時報》報道7月5日，政府宣布新舉措將在6日施行，僅一天時間里，某開發(fā)商的三個項目就有超過1000套房產(chǎn)的交易量，因為時間短暫，還有不少購房者被拒之門外。

新加坡國家發(fā)展部長黃循財曾公開表示說：“我們非常擔心價格會超前于經(jīng)濟基本面。”從官方數(shù)據(jù)來看，房價漲幅的確高于GDP增長。私人住宅價格在過去一年中上漲了9.1%，在截至6月份的三個月中上漲了3.4%，是自2010年以來的最大增幅。而去年，新加坡經(jīng)濟增長率為3.6%，也達到2014年以來的最快增速。

但最近的經(jīng)濟大環(huán)境的確令人擔心。房地產(chǎn)咨詢公司國際房地產(chǎn)顧問公司（International Property Adviser）首席執(zhí)行官Ku Swee Yong曾公開對新加坡媒體評論道，新加坡經(jīng)濟前景看起來越來越暗淡，而國際貿易不穩(wěn)定性很可能把新加坡也拽進去，而這個國家又如此依賴貿易。另外，新加坡元的不穩(wěn)定性，也可能增加當?shù)劂y行的利率。

在快增長背后是本地買家可負擔性的降低。華僑銀行經(jīng)濟學家Selena Ling對媒體稱，許多本地買家過度依賴貸款而不考慮利率上升會影響他們還債能力的影響，這種情況也令人擔心。

總體來看，新加坡是希望在房產(chǎn)市場過熱之前能先發(fā)制人，將泡沫扼殺在搖籃里，以穩(wěn)定國內經(jīng)濟情況的不穩(wěn)定性。

另一個值得探討的議題，是對待海外買家的漲稅是否能起到作用。據(jù)《南華早報》的報道，有房地產(chǎn)分析師將最新的措施描述為用“大錘殺死蒼蠅”。根據(jù)興業(yè)銀行RHB的研究表明，今年第二季度，新加坡87%的購房者是當?shù)鼐用瘛Ｍ鈬藘H占5%，低于2011年第二季度的17%。從比例來看，海外買家似乎并不是新加坡炒房主力軍。

不過，海外買家的殺傷力并不可小覷，因為他們對全球房產(chǎn)投資變化最為敏感。與新加坡相似的香港，在此前也出臺過類似的限制性政策，針對海外買家的稅率在15%至20%之間，雖然實際效果并不理想，但短期有效總好過持續(xù)不斷的高增長。

最新的限制可能會讓新加坡的房產(chǎn)狂熱消停一段時間。但在未來，買家是否會重返市場，還是要綜合新加坡的經(jīng)濟整體表現(xiàn)。畢竟，選擇房產(chǎn)標的時，價格并不是買家們唯一的參考標準，該地區(qū)的發(fā)展空間和人口流入情況更為關鍵。

新加坡作為亞洲金融中心的聲譽也意味著其房地產(chǎn)市場將始終備受國際購房者的關注，這是無法改變的事實。

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