疫情過后的西班牙不動產市場，迎抄底好時機

馬德里房產協會估計，2020年全年交易量將同比下跌20%。西班牙估價公司Tinsa稱：短期內，將會調整大量新建住宅估價標準，房產租售市場成交價或因此受影響，但2021年將迎來強勢反彈，房產網站Idealista預計：不動產業將供大于求，迎“買方市場”；某種程度上，房租價格過度高昂的情況將緩解。

從2008年的次貸危機、歐債危機，到后來西班牙經濟復蘇，不動產市場一直都是反映西班牙經濟活躍度的首要因素之一。目前市場普遍預估，此次疫情過后，西班牙將遭遇又一次影響深遠的經濟危機。此次危機會對西班牙不動產市場影響如何呢？

疫情恢復后的第一時間，西班牙的不動產買賣、租賃市場肯定會遭受一系列震動，并因此造成短時間內的“不確定性”。但是一旦政府宏觀調控介入不動產市場，以減稅、補貼等一系列手段介入不動產交易市場，西班牙房價可能又將迎來一次大規模反彈。2013年以來，西班牙不動產市場所經歷的轉變已經證明了這一現象。

不動產市場何時能恢復？ 

Idealista網站市場研究部主任FernandoEncinar表示，“在2021年之前，西班牙不動產市場不會迎來大的轉變。”他認為，國家緊急狀態對不動產行業的影響是深遠的。我們預估，2020年一整年，西班牙房產交易量將不到35萬套。

Tinsa估價公司總經理RafaelGil認為，西班牙遭受的危機，將遠遠長于疫情的3個月。疫情過后，不動產市場將出現供大于求的“買方市場”。供求交易平衡被打破，向買方傾斜，買房者將在買賣交易中占有更強勢的地位。他預計，這一情況將持續至2021年底。

 Comillas大學經濟學教授LeandroEscobar認為，從2019年開始，西班牙房地產市場已經出現賣方短缺的現象，也就是說，房地產市場幾乎遭遇觸頂，后續就將迎來泡沫。此次危機，或許正好可以利用較短的時間，糾正西班牙房地產市場的膨脹式發展，“預計今年交易量將同比下跌20%到25%。” 馬德里房產行業協會主席MiguelAngel Gomez Huecas介紹，目前在馬德里絕大多數區域，房產需求量已經下降90%。預計今年整個房地產行業將遭遇“冷冬”，全國交易量預計下跌15%至20%。

這一情況將在2021年末恢復至2020年初的水平。
 

房產價格將如何變化？

雖然目前預計將來房價走勢還較為困難，但不動產行業專家們普遍預估，短時間內西班牙房價將遭遇“斷崖式”下跌。 

Tinsa估價公司總經理RafaelGil認為，新建房產由于地產商成本、股權收益等問題，或將堅守價位不拋售，房價遭遇的跌幅會較小。但二手房方面，由于價格主要由賣方單方面決定，遭遇的跌幅會更大。同時他也認為，“海外購房者的多寡，是西班牙房產市場價格波動不得不考慮的因素。”

Idealista網站市場研究部主任FernandoEncinar則認為，“今后一段時間，房地產肯定是‘買方市場’，供需平衡已經被打破了。”Encinar介紹，Idealista預計，今后房產交易價格，將大幅低于公布報價。同時他也介紹，目前不動產市場出現很多“庫存房”。

一方面，房產投資者在疫情之前預定的房產，還沒來得及賣掉，就會在疫情之后遭受價格下跌，進而遭遇定金危機。另一方面，疫情期間大量不可控因素出現，比如夫妻離婚、老人死亡、賣方套現的情況會出現，房產市場出現擁擠式供應。另一方面，買房者又不足。房價下跌在短時間內已經不可避免。他預計，2020年底，西班牙平均房價將同比下跌8%到10%。 馬德里房產行業協會主席Miguel AngelGomez Huecas則認為，銀行等金融行業，對后續不動產貸款的發放力度，也將對房價走勢產生重要影響。此前，西班牙新的貸款法通過執行，銀行對貸款的審核、發放力度都變得更加嚴苛。Huecas希望銀行方面可以考慮經濟大環境和房地產市場相輔相成的作用，向北歐國家學習，加大貸款發放額度和力度，保持低利息，也讓西班牙房產市場迅速振作。 

房產租賃市場變化幾何？ 

針對這一問題，西班牙房產中介企業DonPiso負責人EmilianoBermudez認為，傳統本地租賃市場，遭受疫情影響并不會太大。但是短租、旅游公寓等租賃項目，價格下跌幅度會在15%到20%之間。 Idealista網站市場研究部主任FernandoEncinar則認為，因為疫情期間和今后所提倡的“遠程辦公”方案，一些熱點CBD區域的住房租賃壓力會大幅減小。因為企業白領們，不需要再花比其他區域貴出一兩倍的價格，只為“居住得離公司近一點”。 

馬德里房產行業協會主席Huecas則從短租公寓的角度，估計了傳統本地租賃市場的價格走勢。他認為，正是因為疫情造成旅游業下滑，“很多將手動房產改造成AirBNB等短租公寓項目的房東，沒法再租給游客，又不能讓手頭房產空置，以后肯定要把房租改成租給本地人。這樣一來，房產租賃市場也會出現大量新房源，造成供大于求的情況。”而西班牙新的租賃法規定，房租合同最長可以以7年為限。他預計，今后重點城市房租也會下降。

 Comillas大學Escobar教授則認為，旅游公寓向傳統租賃的轉變，可能只為以一年為限。一年后，西班牙旅游市場再度回溫，仍然會有很多傳統公寓變成旅游公寓。屆時，西班牙房產租賃市場又將迎來一波漲價。 房產業需要哪些政府宏觀調控？ 

馬德里房產行業協會主席Huecas認為，“西班牙不動產行業給政府貢獻了12%的GDP，是經濟快速發展的主要推手。”針對今后重振不動產行業，Huecas倡議，“降低房產買賣交易稅、租賃增值稅費。”并且相對應的，對購房者提供更多稅率優惠，將極大程度地提振不動產行業信心。

房產中介企業DonPiso負責人EmilianoBermudez認為，政府除了對房地產交易雙方提供稅費優惠之外，也要加大對房地產開發企業在短時間內的扶持力度。“房產行業為西班牙貢獻了大量就業機會”，如果房產開發企業垮臺，將對西班牙經濟全局造成惡劣影響。

Idealista網站市場研究部主任FernandoEncinar則呼吁，政府應該修改相關貸款法令，去除掉關于房貸“最高發放估價額80%”的規定。而在房產租賃市場上，應該出臺更多法律保護房東利益，避免違約房客淪為OKUPA侵占房產資源。

據跨國房產評估咨詢公司TINSA及西班牙房產門戶網站Fotocasa數據顯示，今年第一季度馬德里的房屋租賃價格上漲了7.46%，巴塞羅那則上漲了8.72%，這兩個地區可以說是西班牙房屋租賃市場上最活躍的地區。值得注意的是地中海地區的瓦倫西亞地區漲幅也達到了8.11%的水平，繁榮的港口和出色的旅游服務業使得這個地區的房租也有較高速度的增長。

根據西班牙當地某知名機構預測，西班牙的房價至少在接下來的三年里將繼續上漲，隨著經濟失去動力以及歐洲央行（ECB）的貨幣政策正?；鲩L率將放緩，標準普爾全球評級指出西班牙房地產市場的漲幅高于歐元區其他主要經濟體，對于西班牙房產規律來說未來還是有很可觀的上漲空間。

近些年來，隨著移民政策的開放，西班牙也越來越“出圈”，西班牙買房投資移民成為當下比較流行的移民方式。

文章來自網絡

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