澳洲房產投資啟示錄：20年間房產升值350%

澳大利亞的房價過去20年來基本一直在持續上漲，在這種整體持續上升趨勢下，路途中的“顛簸”就可能容易被大家忘記。這也是澳洲移民一直關注的問題。而在目前澳洲房市火熱，又存在著潛在巨大風險的情況下，回頭看看之前房價下跌的原由，可能會給現在的市場帶來一些啟發。

CoreLogic分析師Cameron Kusher先生最新的Property Pulse報告剖析了自2008年金融危機以來，澳洲主要房地產市場的最大兩次房價下跌情況。

而且值得注意的是，最近已經有跡象表明澳洲的房價開始降溫，其中悉尼和墨爾本的房價在5月出現下滑。市場中一直有人認為澳洲房價的扶搖直上，所帶來的風險也在逐漸加深，一旦真的爆發后果不堪設想?？v觀從1997年到現在的澳洲房地產市場的增長，Kusher先生表示，過去二十年澳洲的房價已經上漲了346.4%。

可以看出，過去20年澳洲的房價基本一直處在上漲中，但是有兩個明顯下滑并跌入負增長的時期。

第一次是在2008年全球金融危機的負面影響之下，當時澳洲房價由漲轉跌，各大城市的房價跌幅都保持在了個位數百分比，也就是房價沒有下跌達到或超過10%；之后在澳洲積極的財政和貨幣反應政策下，下跌趨勢被遏制。Kusher先生表示，當時澳洲積極的降息措施、現金支出刺激政策、以及對首次置業者的貸款批準增加，成功的刺激了需求并扭轉了房價的下跌。當時，澳洲現金利率從2008年8月的7.25%，一路降息至2009年4月的3%。

第二次澳洲房價的大幅下跌發生在2010-2012年，在這次下跌中，許多首府城市的房價都出現雙位數百分比的跌幅，比第一次來的更“兇猛”。其中達爾文的房價跌幅在那一時期高達近20%。

Kusher先生表示，這一時期的房價下跌主要由于應對全球金融危機影響的經濟刺激計劃開始收縮，在利率開始上漲、首次購房者的房貸被限制等情況下，房價不斷走低。

 澳洲央行從2009年10月開始加息，在2010年11月，澳洲現金利率已經從3%上升至了4.75%。而之后從2011年11月開始，澳洲央行再度開始降息，隨后六年，現金利率穩步下降至目前的歷史最低利率1.5%，中間再沒有加息舉動。澳洲的房價增速也隨之反彈至了高增長位置。

Kusher先生指出，雖然澳洲目前沒有像全球金融危機那樣的外部沖擊事件影響，但是就業已經成為了一個關鍵問題。他表示目前澳洲的失業率與2009年的水平相似，而就業不足水平也是處于歷史高位。

不過鑒于低工資增速、服務成本增加和家庭債務高企對澳洲經濟的潛在負面影響，普遍的共識是如果澳洲現金利率還會變動的話，可能仍是向下降息。

但是澳洲央行對澳洲經濟的未來增長預期較高，同時政府的宏觀審慎措施也在不斷加強，銀行監管機構APRA就在今年頻頻出臺新的限制舉措限制房市風險。一些房貸的利率，特別是只付息房貸的利率都有所提升，也對借款者形成了壓力。

Kusher先生也表示，澳洲出現像之前兩次那樣的房價增速暴跌的條件，可能就是澳洲的貨幣政策收緊，但是目前來看短期內澳洲貨幣政策出現收緊的可能性并不大。不過房市在目前的情況下，為市場關注的重中之重，任何房市的變化，都可能帶來一系列的連鎖反應。