內行給出投資房地產的6條建議 只在美國適用

至少30位美國億萬富翁表示，房地產事業是他們真正的搖錢樹。一部分表示那是創造財富和獲得財務自由的最佳途徑。美國一家叫做The Oracles的商業智囊團題的6位業界大亨會員就來教大家如何將10萬美元有效投資，或者如何白手起家。想移民美國的何嘗不可學一下呢？

1. 從小做起

雖然我是一名商人，但我一直也同時是房地產投資者。你也可以兩者兼顧。擁有一個可以創造正現金流的企業或職業，那么你便可以將其多樣化投資到房地產。這種投資我已經做了很多年了。

如果你從未投資過房地產，那么記得一定要從小處著手，切記不要一次傾盡所有。從沒有人說過：“我的第一筆交易是我最棒的一次交易。”你必須學會如何看懂合同，建立你的專家團隊（比如律師和房地產經紀人），并為之培養一種房地產觀念。這些都只是經驗之談。

房地產的美妙之處是，你可以在“從小做起”時，就能很快變成內行：尋找一些低價的房產，比如獨棟房屋、翻新房、中小型出租公寓或商業地產。一旦問題出現時，這樣做能把犯錯誤的后果盡量降到最低。我的導師喬爾·薩拉汀（Joel Salatin）總是說:“讓你的錯誤盡可能小，才不會產生災難性的后果。”

如果你沒有現金流，或許你可以選擇做點“批發生意”。我和商業合伙人科爾·哈特共同開發了一個房地產項目，教授人們如何在簽署房產合同時將首付降到最低，有時甚至還不到1000美元，你在合同到期之前可以把合同賣給另一個買家。最壞的情況：你的1000美元打水漂了。最好的情況:你可以賺的5000-15000美元的正現金流，這些現金流便可以再投資于長期控股中。

2. 大處著眼

因為你沒有錢，所以很容易在這場房地產游戲中主動棄權，但交易才是最重要的，而不是你擁有多少錢。著眼大處——交易，不要過分拘泥于預算。

我認識一個人，他有5萬美元存款，之后開始緊跟一筆20萬美元的交易。首先，在這種預算之下，你購置的房產不能超過四個單位。問題關鍵在于，四個單位每個月只能產出1000美元或2000美元經濟效益。但一開始，只有在你完成了達數千美元的前期工作之后，才能將它們出租。這道數學題并不難，因為你沒有足夠的錢讓這筆交易值得。

這就是為什么你要從16個單位的房產開始做大你的項目，因為這是最小值。不能比這個再少了。如果沒有16個單元，你就無法雇傭經理，如果你無法雇傭經理，那么你就不得不將重心全部都集中在房產上，或者你的全職工作上，這樣總會無暇兼顧。為了能購置16個單位的房產，你需要耐心等待以及有更多存款，或者用找合伙人用他們的錢（但前提你要先學會銷售）。

3. 懂點經濟，找位好導師

那些看起來最光鮮亮麗且最易找到的房地產交易，比如購買有一定租戶和管理人員的房產，加入一個眾籌網站，或者購置公開交易的房地產投資信托基金。以上這些的回報率都是最低的，最賺錢的機會從來都不是擺在那里的，你需要學會發現并創造。

由于經濟強勁、消費者信心高、庫存水平處于歷史低位，再加之極低的利率，這是過去40年里炒房的最佳時機。

高漲的消費者信心和強勁的經濟讓零售買家感覺到，現在是買房的好時機，而不是因恐懼而退縮，繼續租房。不像6%那樣的歷史平均水平的低利率，使得零售買家可以購買更多的房產。低庫存水平導致了零售買家的競價戰，這又無形提升了投資者的炒房的價格。

所以，如果你能在競價戰開始之前找到這些交易買下房產，你就可以在相對較短的時間內，通過翻炒房來大賺一筆。

如果你在尋找稅收優惠的被動收入，那你要感謝分享經濟的興起（比如Airbnb和HomeAway等服務的興起），因為短期租賃住宅地產的回報率最高。(如果你的短期租賃房產環境優異，獲得超過20%的回報收益是很常見的。)目前，我的大部分房產都是短期出租的。

不幸的是，房地產行業卻充滿了陷阱。通過有聲望的在線渠道學習房地產知識是有幫助的，但一篇文章、一本書或一段視頻，對于回答你在交易焦灼時候遇到的重大問題，幾乎沒有任何幫助。正因如此，房地產導師便成為了無價資源。

4. 先學后賺

在把錢砸到HGTV（美國家園頻道）的白日夢中之前，先自學吧！不要在指導課程和研討會上花費數千美元。不管他們把自己包裝得有多閃亮，或者告訴你需要昂貴的教育，你都要拒絕。信息是很廉價的，而且是海量豐富的。自己挖掘信息或尋找一位像我一樣的房地產投資專家。

通過房地產，持有資產便是建立財富的一條途徑。住房是基本需求。在主要的城市地區，土地是一種有限的資源，需求也在持續增加。若你在一片土地上有一套可出租房產，你就有了可以償還抵押貸款的小生意。在我看來，炒房被過度理想化了。持有房產，進而租賃才能穩操勝券。

嬰兒潮一代和千禧一代想要更小且更靠近城市的住房。此外，房地產投資者將美國的郊區商品化和高檔化，這使得低收入家庭開始向郊區遷移。正因為如此，在過去的15年里，美國的郊區生活在貧困水平以下的人口增長了57%。

不要過分高估你的預算。大多數項目都有意外或超支，這只是商業運作的一部分。給意外的人留個緩沖，留條后路。控制你的資金以增加回報和減少風險。先從一個項目開始。獲得你的商業模型，進而調整，然后在開始兩個項目。持續堅持和慢慢進步，直到你建立一個穩固的投資組合。

自學，努力投入，然后創造價值。每天采取大量堅定的行動。和經紀人交談，跟承包商溝通，查看公開出售的房子，然后去參加聚會。時刻學習！當你準備好了，等待有人敲門！最好的交易不是主動出售的，而是等著別人上門求取的。找到它，然后找到像我這樣的人。

5. 從今天開始

在建立價值1億美元的房地產方面，我個人曾多次使用過三種策略。

一：購買低收入的房產，通常為3.5萬至5.5萬美元。成本很低，但收益率是相同的。把所有的管理事宜交給第三方公司，然后每月收取租金（被動收入），這種方式能帶來8%到10%的年回報率。如果你每年購買2到3處這樣的房產，你將會在10年內擁有20到30個投資組合。

二：如果你能自己解決問題，那就做個“駐留式炒房”。“買一處需要花費一點翻新工作房子，在你修復它的時候，你自己可以住一到兩年。修復后后在把房子轉手，以獲得增值和利潤。在10年的時間里，這樣重復五次便可以賺的30萬到50萬美元的凈利潤。這樣你就可以用直接現金自己買房了！或者再投資于房產租賃，這樣無論你住在哪，住房開支都有了來源。

三：合資經營。人們雖然有錢，但他們還需要合適的機會。找到一筆好交易，擬訂房產合同條款，并在30天內獲得融資批準。隨后，你需要再找一個投資者與你合作炒房。解釋一下，你擔保了財產，并且只在某一特定時期內需要資金，但是回報將會在你兩者之間共同分割。

只要打了足夠的電話，接觸到足夠人脈，你就會很容易找到一個合資伙伴。只是一定要確保你精確算好了房屋修復成本和預期銷售價格。大多數人錯誤地低估了房屋修復費用，高估了銷售價格，因此造成了他們的利潤損失。

6. 交易中的利潤

包含核心元素的源交易：消耗最短的時間完成，并回報最大的利潤，同時能夠最小化風險和降低最初投資的現金流量。

在真正開始之前，切記鞏固夯實你的第一團隊（你信任的顧問團）和第二團隊（你的執行團隊）。一旦你有了計劃，那就立刻執行。不要只制定一個備用計劃，你需要確保，即使是最無懈可擊的方案也至少有五種退出戰略。經驗之談，即使是有利的房地產市場，它的風向也可能隨時可以迅速改變。你最不想要的就是被困死于一堆無法出售的投資中。

最后，你需要清楚購買、持有和交易的區別。買東西是不需要動腦筋的，但這是決定你成功與否的一個因素。我的主要策略是長期持有商業地產，并迅速地將住宅交易出去。隨時掌握市場動向。