老海歸暢談購房經

我本人在美國和中國都有過買房和租房的經歷，現在比較中美兩國房地產市場的文章也很多，想談談自己個人這方面的感受。下面就和小編一起來了解下老海歸暢談購房經的相關內容吧。

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先從買房子方面看，中美房地產的價格計算和個人對房價的期望值的差異很大。這個差異首先由面積的計算方法導致。

在美國，房子面積是以居住面積計算，這定義非常重要。比如，別墅的地下室如果沒有裝修過，就不能作為居住面積計算在內，陽臺、車庫都不能計入面積。居住面積必須是室內居住可用面積。美國房價廣告不以單位平方米多少美元來計算，因為很多美國人買房子買的是獨棟別墅，而別墅的價格受到多方面影響，比如地區好壞、車庫多少、室外花園土地面積多少等因素。因此在美國看房子和價格，單純看所謂單位面積價格沒有太大意義，而是要看整個小區附近房子價位。

美國買房子，通常指的是郊區別墅，而不是公寓，公寓不是美國房地產的一個主流。一般美國獨棟別墅至少三臥起，聯體別墅兩臥起。臥室越多，自然價格也就越大。同一個區域內，房子價格往往和臥室數量成正比，價格不是采用國內的面積乘以單位價格來計算。只要粗看一下幾個臥室大概價位心理有數了。此外，別墅外的花園土地面積越多，總價也會越大。由于美國實行的是購房者土地永久擁有，因此室外花園面積對別墅總價有很大影響。

而中國房子面積計算是建筑面積。因此而派生出了另一個新名詞---得房率。所謂得房率，就是實際居住面積和建筑面積之比。如今，中國公寓的得房率越來越低，上海等地新房很多也只有70%。而且很多時候，我們把陽臺等地方都要算入總面積之內。因此在對比中美房價中，國內新聞報道中往往忽略了中國房價基于建筑面積而美國是基于居住面積。

拋開其他因素不談，光看這個價格差異，如果要比較中美房價，那么中國的單位每平米房價，必須除以得房率。一套100平米中國公寓，只能和美國一套70平米的公寓相比。從價格上來算，一套中國公寓價格是單位每平米20000元，得房率為70%，按照美國以及世界其他地區通用計算單位面積標準，中國單位面積房價應該為20,000/70%= 28571元。以世界通用統計算法來看，中國的每平米單位房價從面積角度來說，至少被低估了30%。

其次，中國房價有毛坯房和裝修房的差別。毛坯房真的是水泥墻、水泥地和管子，廚房廁所什么都沒有，必須買房者自己一點點裝修。而在美國是沒有所謂毛坯房。美國普通中產階級社區的別墅或公寓(貧民窟或高犯罪率地區除外)，按照中國標準，都屬于精裝修。除了裝修之外，在美國房價中，同時包含了以下項目：

1、 所有室內裝潢已經完備，如地板、地毯、玻璃窗、墻紙/墻漆等全部是精裝修級別，無需賣主再自己費心。

2、 廚房常用品如煤氣/電爐、烤箱、各種碗柜、儲藏柜、油煙機、冰箱等全部一應俱全。

3、 盥洗室的浴缸、馬桶、臉盆、淋雨裝備、壁式儲藏柜、瓷磚等全部到位。

4、 家用洗衣機、烘干機包含在內。

5、 室內的中央空調全部完備，包括冷熱空調、熱水爐子等。

6、 防火、防煤氣預警裝置等等。

7、 如果有車庫，那么車庫、刷漆、自動門系統等都完備。

在中國買賣房子時候，如果是新房，這些都要購房者額外自己掏錢去裝修和購買。如果是二手房交易，往往這些家具等要另外算錢。按照一般標準，在中國每平米的裝修價格在2000元，而這還是比較普通的裝修。一般來說，裝修電氣用品等費用是中國單位房價的10%左右。

相比較，美國的房子價格包含了以上諸如裝修和用品全部計入總房價之中，而不是另外單算，房子是真正的可以拎包入住，還省去了金額較大的裝修和常用家用設備等。

因此要比較兩國房價，應該從美國房價中剔除這些裝修和設備費用，或者中國房價必須也加入相應的費用。也就是說，在比較中美房價時，除了面積上30%的差異，我們需要計入至少10%的裝修和設備成本。不然，這種比較的基數差異過大，從統計學角度來說，前提差異過大，可比性也就很低。

從我個人經驗來看，如今中國城市商品房價格的絕對值雖然已經很高，可是從國際通用標準(如美國房地產市場計算價格的前提和標準)來看，中國房產的真實價格比市場交易標價高出40%。 也就是說，在中國房地產市場，銷售標價為2萬/平米的房子，按照美國房產標注計算，中國購房者是用2萬元買了相當于0.6平米的房子，其實際購買價格是3萬3333元每平米。

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