在美國投資置業，你需要了解的基本知識

2017-10-24

供稿人：上海澳星　聯系方式：021-63538009 / 021-63536628

【美國投資】美利堅合眾國是一個由50個州和一個聯邦直轄特區組成的憲政聯邦共和制國家。美國是世界經濟大國，國民生產總值位居世界首位。當今美國在世界的諸多領域的龐大影響力是無他國能比的。多種族局面的形成，主要歸因于移民，美國是一個典型的移民國家。外來移民是美國人口增長的重要因素之一。外來移民是一個大的消費群體，他們不但是一般消費品的購買者，更是房地產的重要購買者。移民會繼續增加，利于美國經濟發展，房地產市場繁榮。

政治+法律

美國的國家組織是依據三權分立與聯邦制度政治思想而制定，為避免權利過分集中危害人民的自由，將立法、司法、行政三種權利分別獨立，互相制衡。

立法機關：參議院與眾議院。

司法機關：聯邦最高法院為首下設11個控訴法院，95個地方法院及4個特別法庭。

行政機關：由人民直接選舉的總統為最高行政首長，并以副總統輔佐之，下設幾個行政部門。政府的權力有聯邦政府、州政府之分。

美國房產的驅動因素

人口

地區的住宅市場變化與該地區人口總量、區域分布變化相比、具有明顯的滯后性(一般4年)。住宅價格變化與人均收入相比有明顯的滯后，這種之后性的產生是由于人們對經濟的預期波動而造成的。由此推測，2015年美國經濟的復蘇，將讓2017年住宅式房產市場迎來下一個春天。

移民

生活方式

高密度住宅-聯排別墅或者高級公寓成為新的生活方式。

金融杠桿和利率的使用

30年房貸，實行月供。美國公民或者居民利率在3%-4%之間，非美國公民或者居民在4%-5%之間。

買房不等于移民

美國移民局對綠卡的批準和發放與申請者在美國是否擁有房產毫無關系。很多投資移民EB5項目與商業地產等掛鉤，是因為這些項目在建設和后期管理的過程中能創造若干就業機會，能夠達到移民局的相關要求;而普通的住宅房產或者是投資型房產是不符合這個條件的。

房屋買賣嚴格遵循經紀人模式

美國房產買賣嚴格遵循經紀人模式，尤其是有公證公司監管資金和重要的文件，很難產生騙局，買房經紀人在合同確認后就會提供公證行制定的監管賬戶，而這個賬戶是受到州房產委員會監管，賬戶資金不可挪用，因此是很安全的，購房者只要把款打入到監管賬戶即可。此外，法律還規定了賣房者必須盡到告知義務，并進行非常詳細的第三方檢測和報告，可以說美國房屋買賣的各個環節都是相當透明并且有法律保障的。

高回報房產的必要因素

地理位置

該房產應該在有穩定客源以及完整設施的繁華經濟區。比如說在排名較高的大學的學區，或者大型的旅游度假區，或者在白領們就職的金融中心。

維護房產的支出費用

房產稅、管理費、物業費、房屋保險等

管理公司的管理標準和信用

房屋評估價值的因素

位置

人均收入情況

附近的房產買賣

未來開發方向

移民政策或者投資政策的影響

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