美國買房：教你如何省錢省力省時間

【美國投資移民】近年來，越來越多的人開始為了孩子教育、全球資產配置、分散風險等原因，爭相購置海外房產，而美國房產由于投資回報率高、永久產權等優勢，成為國人海外置業的選擇之一。但是買房并不是一件小事，需要如何購買、維護才能使得利益最大化呢？這里有一篇最全的美國房屋買賣攻略，教你如何做一名智慧的房東。

1買房前準備階段

作為一個精明的買房族，從開始準備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發：

• 用途

是否用于自住，還是用于出租

• 時間

是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值

• 身份

是否是美國稅務公民（不同于移民法律規定的美國公民）

• 債務

是否考慮資產保全，或房產債務與個人分離

為何要考慮用途？

因為房屋的用途關乎到你需要與什么稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什么形式來擁有房產，能更好的實現你的用途。

房產的主要擁有形式：

個人直接擁有

如果是自住 ，你的房子只有支出沒有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分項扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房產以及其他投資收入 (Rental and Royalty Income，以下簡稱Sch E)了。

公司形式擁有

房產投資通常以合伙企業（Partnership），有限責任公司（Limited Liability Corporation，簡稱LLC），或是小型企業股份公司（S-Corporation）形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。

但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁 Form 8825就是你的房產明細。公司會在報稅完后給你發一張 Schedule K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

為何要同時考慮賣出時間和用途？

你也許聽說過美國“主要住宅”（primary residence）賣房可以享受$250,000（單身納稅人）至$500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：

必須是你的“主要住宅”，持有房屋所有權5年，在賣房前的5年內至少有2年住在這里，每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。

是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：

A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然后賣出賺了25萬。那么，這25萬增值完全免稅哦！ 

B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租3年，搬回來住1年，然后賣出賺了25萬。買房后自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損，第一年的自住在出租3年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最后自住的1年/2年的比例來計算增值稅。于是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦！

C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然后賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內并沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。

D君買了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后賣出賺了25萬。雖然他一開始動機并非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

E君買了第一套房，自住2年，買了第二套房并搬入，第一套房開始出租。3年后賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。

2購買房產階段

買房成交后你一定會收到一張“房地產交易完成單”（Closing / Settlement Statement），俗稱 HD-1，里面記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本（Basis）。

上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關注買方（Buyer）的明細即可。你的成交費用（Closing Costs）包括傭金（Commission），產權費用（Title Costs）等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比如：房子買價50萬，你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬，那么賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費用（Closing Costs）以及貸款費用（Loan Fees）需要計入無形資產，然后按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

另外得單獨說一說房產稅/地稅（Property Tax）。房產稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住，那么請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用于出租，那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income）的第16行 Taxes 費用。

如果你是貸款買房，就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest）1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額（Itemized Deductions）第10行。如果房子用于出租，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出（Mortage Interest）。

通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數（Points）也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

3房屋運營階段

房子到手后，業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那么你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢？ 首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復雜或者擁有多處房產，自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。例如A君常年住在波特蘭，可是夏威夷有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎么算呢？所以小編在這里又要科普一下房屋在稅務領域里的分類了：

個人主要住宅（Principal Residence）
顧名思義，只要是自己住或是一年不超過15天出租日（Rental Days），都可以當成自住房。

第二套房（Second Home）

IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房，只要你是自住，或是出租日少于15天，并且自住（Personal Days）超過14天，那么你這15天以內的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。

若不滿足上述條件，你的租金則需要上報到 Sch E，而相關貸款利息，房產稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數，這個，全靠自覺吧。不管怎樣，保留所有費用的“證據”一定不會錯！

假日出租房（Vacation Rental）

你都已經有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認你可能會租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天，并且你自住天數少于14天或是租期的10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

出租房（Rental Property）

這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測試，只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報上。

投資房產或地產（Investment Property）

既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬于投資（Investment Expense）而非運營，所有房產稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。

這里需要注意的是，投資相關利息（Investment Interest）抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項抵扣，受限于2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）的要求。

商業房產（Business Property）

顧名思義，就是用于商業生意用途的房產，例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅，屬于主動運營的生意，通常不受到房地產“被動生意（Passive Activity）”的規定限制。

分清楚自己房產類型之后，接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的：

房貸利息和點數（Mortgage Interest & Points）

前面在第二階段買房時提到貸款利息如何報稅，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分項扣減額（適用于自住）或者Sch E（適用于出租）來抵扣你的應繳稅收入（Taxable Income）。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款（Refinance），頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。

房貸保險費用 （Mortgage Insurance）

這項優惠對美國低收入房主而言比較重要，因為他們往往無力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險，而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額（適用于自住）。

因此，一旦你的調整凈收入（AGI）高達$109,000 (夫妻納稅人）或$54,500（夫妻分開納稅或單身納稅人）則因為收入過高而不能再享受這個優待。

房產稅 / 地稅（Property Tax）

如在第二階段買房篇提到，你支付的地方與州的房產稅可放入 Sch A 分項扣減額（適用于自住）或者 Sch E（適用于出租）來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你會收到單獨一張資產稅單（Property Tax Statement）。

意外損失（Casualty Loss）
 

這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬，保險補償了40萬，那剩下的10萬就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項扣減額，經過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。

裝修改裝費用（Improvement）

例如房子買價50萬，業主自己花了20萬裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢？而將來房子出售時業主的成本（Basis）也就提高了大約20萬，計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

房屋節能環保裝修和改進（Residential Energy Credit）

美國政府鼓勵納稅人節能環保，凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進，包括安裝太陽能板、節能熱水器，隔熱門窗等，可以獲得最高$1,000的稅務減免（Residential Energy Credits）優惠。稅務減免（Credits）不同于各種稅務抵扣（Deductions），它是在前期步驟計算出來的應納稅所得（Taxable Income）的基礎之上，直接減免相應稅額的項目，所以你會在1040稅表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。

而商業房產基于醫療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優惠。
 

家庭辦公室（Home office）

如果使用自家書房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產稅，水電費，保險，等一系列費用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇（Self-Employment）收入。

如果你覺得追蹤這么多費用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡單的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費用。

以上這些基本稅務優惠幾乎無門檻，適合所有類型的房產！而接下來這些抵扣，對運營中的出租房/商業房非常重要！通常會見到 Sch E 或是公司稅表 Form4562（折舊計算表）上會出現一筆可觀的折舊費用，無需現金支出卻可以抵消收入，誰能不愛！

房屋普通折舊（Depreciation）

折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產，即以公司名義投資的中大型房產，例如用于商業用途的寫字樓，店鋪，工業建筑等，商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產，給廣大群眾提供住宅解決了民生問題，IRS 當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊，年限是27.5年。

例如你在2017年1月1日買的房子100萬，那么2017年你可以將3.6萬（=100萬/27.5年）的折舊用于抵消你的租金收入。
 

固定資產的179折舊以及獎勵折舊（179 / Bonus Depreciation）

國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000的179折舊額。條例規定，如果你今年添置了不超過$500,000固定資產（新的或是二手），那么你可以直接當做折舊費用來抵消收入，無需計入固定資產。

另外，條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說，如果你買入一臺全新設備，價值10萬，那么你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是，獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財產。

小額固定資產添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）

這是美國政府新出臺的固定資產規定（Tangible Property Regulation，簡稱 TPR）中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置，例如購置沙發$2,000美元，是需要計入固定資產，然后按照五年折舊。

可是從2015年起（嚴格意義上說是2016起）一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出，不再分多年折舊，也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算范圍。

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