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  • 美國買房:教你如何省錢省力省時間

    2017-11-20
    供稿人:上海澳星  聯系方式: 021-63538009 / 021-63536628
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    美國投資移民】近年來,越來越多的人開始為了孩子教育、全球資產配置、分散風險等原因,爭相購置海外房產,而美國房產由于投資回報率高、永久產權等優勢,成為國人海外置業的選擇之一。但是買房并不是一件小事,需要如何購買、維護才能使得利益最大化呢?這里有一篇最全的美國房屋買賣攻略,教你如何做一名智慧的房東。

     

     

    1買房前準備階段

    作為一個精明的買房族,從開始準備買房起,你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發:

     

    • 用途

    是否用于自住,還是用于出租

    • 時間

    是否在不久將來打算賣掉,是否期待升值

    • 身份

    是否是美國稅務公民(不同于移民法律規定的美國公民)

    • 債務

    是否考慮資產保全,或房產債務與個人分離

     

    為何要考慮用途?

    因為房屋的用途關乎到你需要與什么稅表打交道,關乎哪些支出減免你可以使用,哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什么形式來擁有房產,能更好的實現你的用途。

     

    房產的主要擁有形式:

    個人直接擁有

    如果是自住 ,你的房子只有支出沒有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分項扣減額(Itemized Deductions,以下簡稱Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房產以及其他投資收入 (Rental and Royalty Income,以下簡稱Sch E)了。

     

    公司形式擁有

    房產投資通常以合伙企業(Partnership),有限責任公司(Limited Liability Corporation,簡稱LLC),或是小型企業股份公司(S-Corporation)形式運營。以公司形式運營的好處是,公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。

     

    但是,你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表,其中有一頁 Form 8825就是你的房產明細。公司會在報稅完后給你發一張 Schedule K-1,流入你的個人所得稅表Form 1040(Individual Income Tax Return)中。

     

    為何要同時考慮賣出時間和用途?

    你也許聽說過美國“主要住宅”(primary residence)賣房可以享受$250,000(單身納稅人)至$500,000(夫妻納稅人)的免稅額。簡單來說就是,你的房子賣出時若是增值了,只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅:

     

    必須是你的“主要住宅”,持有房屋所有權5年,在賣房前的5年內至少有2年住在這里,每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。

     

    是不是很簡單?下面我們來舉幾個例子:

    A君買了第一套房子作為主要住宅,自住2年,出租3年,然后賣出賺了25萬。那么,這25萬增值完全免稅哦! 

     

    B君買了第一套房作為主要住宅,自住1年,出租3年,搬回來住1年,然后賣出賺了25萬。買房后自住不到兩年導致“主要住宅”動機被損,第一年的自住在出租3年后不再有效,那么只有最后1年自住有效,而 IRS 就搞出了個案例說是按最后自住的1年/2年的比例來計算增值稅。于是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅(Capital Gain,稅率15%),也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦!

     

    C君買了第一套房子作為主要住宅,自住2年,出租4年,然后賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年,可是他在賣房前5年內并沒有滿足2年自住這個條件(第1年自住是5年前),居然整個25萬增值全部都要交稅,也就是$37,500資本利得稅。

     

    D君買了第一套房子作出租使用。出租3年后,搬入房子自住2年,然后賣出賺了25萬。雖然他一開始動機并非自住,可是那都不是事,關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件,所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

     

    E君買了第一套房,自住2年,買了第二套房并搬入,第一套房開始出租。3年后賣掉第一套房賺了25萬,同時買了第三套房,第一套房的25萬增值免稅。

     

     

    2購買房產階段

    買房成交后你一定會收到一張“房地產交易完成單”(Closing / Settlement Statement),俗稱 HD-1,里面記錄著詳細的結算時間,房產地址,以及所有完成交易的費用列表。這是一張又臭又長看著就頭疼的清單,可是你一定要保留好它,因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本(Basis)。

     

    上面有買賣雙方交易金額明細,但你只需要關注買方(Buyer)的明細即可。你的成交費用(Closing Costs)包括傭金(Commission),產權費用(Title Costs)等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

     

    比如:房子買價50萬,你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬,那么賣房時你的成本就是52萬,這樣增值部分就減少了2萬,開心嗎?若是以公司名義買房,你的成交費用(Closing Costs)以及貸款費用(Loan Fees)需要計入無形資產,然后按貸款時長來攤銷(類似折舊)。

     

    另外得單獨說一說房產稅/地稅(Property Tax)。房產稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中,它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住,那么請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項扣減額(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用于出租,那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty income)的第16行 Taxes 費用。

     

    如果你是貸款買房,就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢,你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項扣減額(Itemized Deductions)第10行。如果房子用于出租,那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出(Mortage Interest)。

     

    通常來說,剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高,所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數(Points)也可以以類似利息方法處理,視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

     

    3房屋運營階段

    房子到手后,業主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那么你可以享受哪些有房一族的優惠政策呢? 首先,我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復雜或者擁有多處房產,自己也搞不清楚每套房應該算作哪一類。例如A君常年住在波特蘭,可是夏威夷有一套度假房,偶爾去住住,偶爾出租,這究竟怎么算呢?所以小編在這里又要科普一下房屋在稅務領域里的分類了:

     

    個人主要住宅(Principal Residence)
    顧名思義,只要是自己住或是一年不超過15天出租日(Rental Days),都可以當成自住房。

     

    第二套房(Second Home)

    IRS 認為每個人可以合理擁有兩套房,只要你是自住,或是出租日少于15天,并且自住(Personal Days)超過14天,那么你這15天以內的租金收入 IRS 也懶得管,這套房子也順理成章地屬于自住房。

     

    若不滿足上述條件,你的租金則需要上報到 Sch E,而相關貸款利息,房產稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當然啦,小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數,這個,全靠自覺吧。不管怎樣,保留所有費用的“證據”一定不會錯!

     

    假日出租房(Vacation Rental)

    你都已經有兩套房子,第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認你可能會租出去,或者偶爾去度假住住。只要租期超過14天,并且你自住天數少于14天或是租期的10%,那么這就是套出租房了。和之前所講對出租房的處理方式一致,所有租金收入和支出都需報在 Sch E 上。

     

    出租房(Rental Property)

    這就是純粹的出租房了,不再需要出租日14天測試,只要個人自住不超過14天則所有收入支出全部 Sch E 報上。

     

    投資房產或地產(Investment Property)

    既不出租也不自住,純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬于投資(Investment Expense)而非運營,所有房產稅/地稅也只能報到 Sch A 上抵扣。

     

    這里需要注意的是,投資相關利息(Investment Interest)抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣,其他投資支出填入 Sch A 雜項抵扣,受限于2%凈收入(Adjusted Gross Income,簡稱AGI)的要求。

     

    商業房產(Business Property)

    顧名思義,就是用于商業生意用途的房產,例如賓館供客人使用的大樓等。商業房產通常都是以公司形式來報稅,屬于主動運營的生意,通常不受到房地產“被動生意(Passive Activity)”的規定限制。

     

    分清楚自己房產類型之后,接下來我們就來看看哪些費用是你可以利用起來合理減稅的:

     

    房貸利息和點數(Mortgage Interest & Points)

    前面在第二階段買房時提到貸款利息如何報稅,那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分項扣減額(適用于自住)或者Sch E(適用于出租)來抵扣你的應繳稅收入(Taxable Income)。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款(Refinance),頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。

     

    房貸保險費用 (Mortgage Insurance)

    這項優惠對美國低收入房主而言比較重要,因為他們往往無力自付高額的首付,必須在房屋凈值增至20%之前購買個人房貸保險,而這部分費用可填入 Sch A 分項扣減額(適用于自住)。

     

    因此,一旦你的調整凈收入(AGI)高達$109,000 (夫妻納稅人)或$54,500(夫妻分開納稅或單身納稅人)則因為收入過高而不能再享受這個優待。

     

    房產稅 / 地稅(Property Tax)

    如在第二階段買房篇提到,你支付的地方與州的房產稅可放入 Sch A 分項扣減額(適用于自住)或者 Sch E(適用于出租)來抵扣你聯邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中,你會收到單獨一張資產稅單(Property Tax Statement)。

     

    意外損失(Casualty Loss)
     

    這一點是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了,房子虧損50萬,保險補償了40萬,那剩下的10萬就是你的意外損失,可以放入 Sch A 分項扣減額,經過限額計算后最終得到可以抵扣的額度。

     

    裝修改裝費用(Improvement)

    例如房子買價50萬,業主自己花了20萬裝修改裝,那么房子是不是就升值了呢?而將來房子出售時業主的成本(Basis)也就提高了大約20萬,計算增值稅時的增值部分就相應減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。

     

    房屋節能環保裝修和改進(Residential Energy Credit)

    美國政府鼓勵納稅人節能環保,凡是有相關提升居家節能效益的裝修和改進,包括安裝太陽能板、節能熱水器,隔熱門窗等,可以獲得最高$1,000的稅務減免(Residential Energy Credits)優惠。稅務減免(Credits)不同于各種稅務抵扣(Deductions),它是在前期步驟計算出來的應納稅所得(Taxable Income)的基礎之上,直接減免相應稅額的項目,所以你會在1040稅表稍稍靠后的位置,也就是第48至54行找到它。

     

    而商業房產基于醫療需求的改裝工程,例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門窗,浴缸等,都可獲得抵稅或減稅優惠。
     

    家庭辦公室(Home office)

    如果使用自家書房作為家庭辦公室,可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息,房產稅,水電費,保險,等一系列費用的百分比,直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。

     

    如果你覺得追蹤這么多費用太繁瑣,IRS 也為你提供了簡單的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭辦公室費用。

     

    以上這些基本稅務優惠幾乎無門檻,適合所有類型的房產!而接下來這些抵扣,對運營中的出租房/商業房非常重要!通常會見到 Sch E 或是公司稅表 Form4562(折舊計算表)上會出現一筆可觀的折舊費用,無需現金支出卻可以抵消收入,誰能不愛!

     

    房屋普通折舊(Depreciation)

    折舊方法和年限又因房產的性質而有所不同。若是商業房產,即以公司名義投資的中大型房產,例如用于商業用途的寫字樓,店鋪,工業建筑等,商業房產的直線折舊年限是39年。若是民用房產,給廣大群眾提供住宅解決了民生問題,IRS 當然是要照顧的。民用房產可以比商業房產更快速的折舊,年限是27.5年。

     

    例如你在2017年1月1日買的房子100萬,那么2017年你可以將3.6萬(=100萬/27.5年)的折舊用于抵消你的租金收入。
     

    固定資產的179折舊以及獎勵折舊(179 / Bonus Depreciation)

    國會可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長$500,000的179折舊額。條例規定,如果你今年添置了不超過$500,000固定資產(新的或是二手),那么你可以直接當做折舊費用來抵消收入,無需計入固定資產。

     

    另外,條例還規定了獎勵折舊額2015-2017年保持 50%, 2018為40%, 2019年為30%。也就是說,如果你買入一臺全新設備,價值10萬,那么你可以將5萬直接獎勵折舊來抵消你的收入。需要注意的是,獎勵折舊額僅限于全新的固定投資財產。

     

    小額固定資產添置安全港(TPR De Minimis Safe Harbor)

    這是美國政府新出臺的固定資產規定(Tangible Property Regulation,簡稱 TPR)中另一條對有房一族大好的政策。通常小額固定資產添置,例如購置沙發$2,000美元,是需要計入固定資產,然后按照五年折舊。

     

    可是從2015年起(嚴格意義上說是2016起)一切單件$2,500以下的購買全部直接當做費用支出,不再分多年折舊,也不計入上一條提到的179折舊或者獎勵折舊的計算范圍。

     

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