美國賣房：如何把房子賣出更高價格？

【美國投資移民】澳星從兩方面談，如何把你在美國的房產，賣出更高的價格：

1出售房產階段

賣房成交后你又會收到一張又臭又長的“房地產交易完成單”（Closing / Settlement Statement / HD-1），想必你已經對它不陌生了。這次你需要關注的是賣方（Seller）明細，上面幾乎所有賣房相關費用都有機會用來抵稅。例如產權保險（Title Insurance）、房產經紀人傭金、刊登賣房廣告等。

屋主在賣房前90天內支付的房屋維修費用，只要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費用（Selling Expense）用于抵消你賣房的增值額哦！還記得我們在第一集中提到的，買房費用可以增加成本（Basis）嗎？是時候實踐起來啦！

我們來綜合買賣時的費用舉個例子：

2011年買房價值50萬，HD-1 上各種買房費用2萬，2016年打算賣掉，為了提升房子價值，翻新花了10萬。賣房時賣價80萬，賣房 HD-1 上費用花了6萬，你以為簡單算算增值了30萬么？NO，你最終賣房的增值是：80-6-50-2-10 = 12萬。若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話，恭喜你，不用交增值稅了。

如果以投資眼光購房者，可以利用更高級、更有主動權的1031同類交換策略（1031 Like-Kind Exchange）。 也就是說在你的房產（不包括自住房地）增值后賣出，接著馬上買回價值不低于原房產的同類型的房產，這樣資金又回流至房地產市場。

這可不就是美國政府最想看到的嗎？資本一直在市場流動而不落入某一個投資人手中，于是他們就給予這種同類交換一個大大的優惠政策 － 增值稅延遲。交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最后賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一并繳交增值稅。

再來講講非美國稅務公民賣房的規則。若外國人出售房產，且持有期間未超過一年，其增值收益與其他普通收入一起，按個人所得稅累進稅率來計算稅額。若持有期間超過一年，則會被視為長期持有資產，允許使用不高于15%的資本利得稅稅率計算。

又回到我們之前提到的原理，在外國人出售房產時，IRS會先扣下售價的10%，待到出售次年納稅人提交1040 NR表時計算多退少補，因為 IRS 也怕你跑了追不到債嘛。

如果你的房子想處理掉，又擔心增值了可能要繳稅，你還可以用最土豪的做法將房子和將來潛在增值稅一并：送人！這種轉移房產的方式稱之為贈與（gift），美國的贈與和遺產稅務是同一個體系，根據最新數據，一個稅務公民終身有549萬美元的免稅額，注意，贈與稅是贈與人可能需要交的稅，被贈人永遠不需要交贈與稅。

如果G君在20年前10萬購入房產，在市值80萬美元時贈與給子女，被贈子女所拿到房子的成本（Basis）與原房主的成本保持一致（Carryover）。2年后出售該房子售價100萬美元，于是子女獲得90萬美元收益，這90萬全部交資本所得稅。正所謂“撿房容易養房難”，被土豪送房前先好好考慮咨詢下今后的繳稅問題哦。

而對于非美國稅務公民在美國的資產，你能享受的終身贈與/遺產免稅額遠低于美國稅務公民。所以在美資產轉移特別需要策略規劃，運用公司或是信托形式來合理避稅。對于來美定居或者投資卻擁有海外房產的朋友，要小心美國政府會將你全球收入納入美國繳稅范圍。

若你的海外房產升值不少，那么建議成為美國稅務公民前賣掉海外凈增值的房產，或者贈與父母。父母賣了錢再贈與回來。可避免房產增值部分的資本利得稅。

例如，投資人在20年前以成本10萬美元購入在中國購買房屋，2015年房主搬到美國成為美國稅務公民，房子市值100萬美元。那么，當他賣掉房子時90萬美元全部都要繳增值稅。但如果他在2014年贈與父母，父母以市值賣掉，再將100萬元現金贈與投資人，那么一分錢稅也不用繳。

有客戶問，我的房子想轉給我兒子，可是我和兒子都沒錢繳稅，怎么辦？CPA 笑笑說，那你還可以去死啊！這只是玩笑，可是話糙理不糙。繼續用這個例子：

在30年前10萬購入房屋，房主去世時房屋作為遺產繼承給子女，那么若房子在其去世的時候市價為 100萬美元，該房屋的成本（Basis）則自動匹配市值變為100萬美元（Step up）。子女住滿2年后出售，獲得120萬美元，增值的20萬美元才要交稅。

當然IRS也見識過見縫穿針的例子：

父親重病眼看挨不過一年，兒子將10萬美元成本市值100萬美元的房產贈與父親，半年后，父親去世，兒子繼承房產，成本自動變為100萬美元，兒子立馬賣掉房子，一分錢稅也不繳。很聰明對嗎？IRS后來又補充了規定，短期內贈與贈回，最終房產的稅務狀態沒有改變（兒子依舊是房主），這種情況繼承的優惠政策不再適用。

2特殊情況

如果我不住在美國，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國投資房產，稅務要怎么辦？這就回到一開始我們要解決的問題，稅務身份跟報稅有什么關系？如果你不是美國稅務公民，IRS 對你的繳稅要求稍微嚴格。其實想想也是合情合理，你若逃稅，遠在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。

以個人身份持有的房產若有租金收入，需要根據你對于這個出租生意的“參與管理程度 (Material Participation)”來決定你的需繳稅房租最終如何計算：

對于消極參與房屋管理的外國持有者，通俗點說就是你只管把房子租給租客，并不花時間精力去管理，維修與服務等。那么你必須使用總額法來計算，即租金收入總額的30%。

對于積極參與房屋管理的外國持有者，IRS 認為你都那么積極參與了，應該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國稅務公民一樣的凈額法，即應稅收入＝租金收入 - 費用 （貸款利息，房產稅，維修費用，折舊，等等）。凈額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。你會問，我人不在美國怎么積極參與？小編偷偷告訴你，如果你雇傭美國的專業房產管理公司（Property Management Companies）幫你打理，記賬，你支出適當服務費，也有可能符合“積極參與”的要求。
 

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