想在美國(guó)當(dāng)“房奴”，你需要懂得這些

房地產(chǎn)投資有其獨(dú)特的魅力，有一點(diǎn)就在于：投資者可以利用資金杠桿的優(yōu)勢(shì)，也就是利用銀行貸款來(lái)以小搏大。

而由于目前次級(jí)貸款的金融危機(jī)，各大銀行已經(jīng)紛紛收緊貸款、提高貸款條件，貸款變得越來(lái)越不容易。你知道美國(guó)移民到了“太平洋對(duì)岸”以后能買(mǎi)多貴的房子嗎？其實(shí)可以根據(jù)自己的各方面金融狀況作出估計(jì)。

債務(wù)——收入比例

貸款方通常用“債務(wù)與收入的比率”這一準(zhǔn)則來(lái)確定你的最高貸款金額。但這只是你每月收入（稅前）用于支付每月債務(wù)的百分比的比例，通常以下面的格式表示：33/38，指的是借款人在住房費(fèi)用方面不應(yīng)超過(guò)月收入的33%，而每月的消費(fèi)賬單加上住房費(fèi)用則不應(yīng)超過(guò)月收入的38%。

當(dāng)然，這只是個(gè)一般準(zhǔn)則，具體執(zhí)行的時(shí)候還是靈活的。

第一步-計(jì)算月收入

第一步是確定你的月收入。很多人都認(rèn)為月收入不是固定的嗎？還需要計(jì)算？但月收入通常不僅僅是工資單，還包括獎(jiǎng)金、加班費(fèi)、回扣等等。由于貸款人并非按照你當(dāng)前的收入發(fā)放貸款，而是取你過(guò)去兩年收入的平均值，再將其加到你的固定工資收入當(dāng)中。如果需要一個(gè)快捷的計(jì)算方式，可以拿出過(guò)去兩年的W2表格，加在一起后除以24，就是你每月的收入。

作為自雇人士或接受1099收入的人群，需要兩年的跟蹤記錄。貸款人依據(jù)的是你在國(guó)稅局申報(bào)的收入，畢竟這有文件可循。由于一些自雇人士夸大他們的開(kāi)支，可能導(dǎo)致收入降低。這時(shí)候需要查看過(guò)去兩年你的退稅表附表C，在底部標(biāo)有“利潤(rùn)”的數(shù)字即為年收入，除以24即可。

一旦算出月收入，用來(lái)乘以后面的比例38%即可。這就是貸款人希望你花在住房費(fèi)用和每月消費(fèi)債務(wù)總和的最高數(shù)額。

拿出帳單匯總以確定你的每月開(kāi)支，其中不包括汽車(chē)保險(xiǎn)費(fèi)或水電費(fèi)。

對(duì)于信用卡，使用所需的最低每月付款，除非只有不到10美元。其余的應(yīng)該是相當(dāng)簡(jiǎn)單的。

從總和中扣除這一最高數(shù)額，現(xiàn)在你就能知道貸款人希望你能在住房上花費(fèi)的最高費(fèi)用了。

下一步需要做一下猜測(cè)。如果對(duì)于你能夠負(fù)擔(dān)多貴的房子，你依然只有一個(gè)模糊的概念，可以試著估算你的年度財(cái)產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)的費(fèi)用。每月支出費(fèi)用就能被很輕易地計(jì)算出來(lái)。

需要注意的是，公寓（或需繳納業(yè)主協(xié)會(huì)費(fèi)的地區(qū)）還需要支付業(yè)主協(xié)會(huì)費(fèi)用，再減去這筆費(fèi)用，剩下的才是你的最高支付本金和利息。

現(xiàn)在把你剛才得出的數(shù)字及目前的固定利率輸入計(jì)算器，如果你首次付款付不到20%，增加半個(gè)百分點(diǎn)的利率，以便支付向你收取的抵押貸款保險(xiǎn)。

好了，這一你就得到了自己的最高貸款金額。添加你的首付款，就能了解你的最大購(gòu)買(mǎi)價(jià)格了。當(dāng)然，貸款人也會(huì)知道如何“擴(kuò)展”客戶的貸款金額。