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美聯儲VS國會，我們來扒一扒EB-5

2015-12-03

供稿人：上海澳星Ryan

美國投資移民EB-5變法的事，是大半年來EB-5行業的最大焦點，在新大限12.11馬上到來之際，我們來看一看業內金融專家Jay Riskind的另一種觀點：法案國會都是浮云，美聯儲才真正決定著EB-5的未來。

“移民政策的變化不是EB-5在12月要面臨的最大的話題，取而代之是美聯儲利息的上升”

當移民行業在密切關注12月11日前EB-5政策改變的同時，美國地產行業卻在密切關注12月16日的美聯儲會議，此次會議將涉及到自2006年起，預計10年來的第一次漲息。華盛頓內部人士相信，12月11日之前，政策制定者沒有時間就EB-5政策作出大的改變而是有可能將其延期至少一年。

EB-5觀眾是時候將頻道從《紙牌屋》調至《華爾街》了。

紐約時代報紙上周報道，預計美聯儲將在12月份漲息，這將造成EB-5還款在未來5-10年會更加困難。

自2008年12月16日起，美聯儲的利率一直保持在0-0.25%。美國聯邦基金利率為全球金融市場尤其是美國房地產市場設置了貸款的利率。

由于利率上漲，財務成本隨之上漲，然而房地產資產價值將會下跌。除非市場狀況非常有利或項目超出預期利潤目標，否則EB-5項目將會在按時償還EB-5貸款方面面臨更多的壓力。EB-5貸款結構的設計對開發商按時償還EB-5資金的影響將進一步加深

在一個原本就已經很便宜的市場，EB-5項目一直都在使用便宜的EB-5資金。通過此舉，開發商從當下市場利率為夾層貸款節省了近25%-50%的資金。

根據利率上漲，有如下三點關于EB-5的考慮：

I.開發商償還EB-5投資款的成本將上升。

許多分析預估年利率在未來5年將上漲3%-6%。大部分EB-5貸款作為第二位的5年貸款只收取不到10%的利息。隨著利率的上漲，在5年后尋找到更加便宜的資金將變得更加困難。

II.項目價值將會縮水。

I項目價值一直以來都由市場狀況，利潤以及資本化比率驅動。通常情況下，利潤通過與資本化比率相除得到項目價值。當利率上漲，資本化比率也會隨之上漲，項目價值將降低。一直以來項目價值增長是因為（1）過去10年接近0的聯邦基金利率（2）市場環境改善。一旦利率上升，項目價值將會受到影響而回歸正常水平。

美聯儲提高利率是因為他們相信美國經濟強勁的市場條件將超過提高利率帶來的影響。他們不會永遠將利率保持在0！

III.第二位貸款面臨更多壓力。

擁有銀行貸款的美國投資移民EB-5項目具備很多重要的好處：包括專業的盡職調查，風險評估，第三方項目監管以及其他能夠為EB-5投資人提高項目安全和質量的條件。然而擁有3-5年銀行建筑貸款的EB-5項目將因為利率上漲而在償還銀行貸款和EB-5貸款方面面臨更多壓力。尤其在5年內再融資EB-5貸款方面的壓力尤為突出。隨著再融資成本的上升以及項目成本的降低，延遲還款的風險將明顯增加。

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