玩賺美國稅法:如何年收入百萬，不繳1分稅費？

永久產權、子女教育、市場穩定、保值增值、美元配置……美國房產持續引爆中國投資圈，中國人連續多年成為美國房市最大的海外買家。然而，買房要繳房產稅；出租要繳個人所得稅；賣房要繳資本利得稅。
 
房產投資如何不虧本？如何合理合法在美國既買房又節稅呢？

初級節稅方案1
 
以個人名義，直接購買住宅、商業地產的，可以通過以下費用抵稅：
 
房子的地稅(房產稅)，保險費
房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費
房子的維修費
房東到美國來往的機票，餐旅費
房地產公司的管理費
房地產經紀的中介費
尋找租客的廣告費
自己未成年孩子的撫養費
 
中級節稅方案2
 
以公司名義投資房地產的，在使用所有初級避稅法則的同時，還可以使用以下費用抵稅：
 
在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的費用均可抵稅。
美國公司可以請雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。
為美國員工發獎金、禮品，可以抵稅。
以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的所有投資費用都可以抵稅。
所有招待客戶：請客吃飯、飛機費用、汽油費、旅館費，甚至自己衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用來抵稅。
可以用公司的名義購買電腦、家具、電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅。
可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅的。
甚至可以用公司的名義購買豪宅、度假屋，可以說成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。
 
需要提醒的是，把房產放在公司名下有利也有弊。如果在美國投資很多棟房產，如果每一棟房產都放到一個公司的名下，整個公司成立的費用，報稅的費用和申報的手續就變得十分復雜；如果房子是自住，用公司的名義去買房就丟掉了25萬美金的免稅額度。
 
所以是不是適合用公司買，還是用個人買，要根據每個人的不同情況而定。
 
高級節稅方案3
 
這是玩轉美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典。建立在以公司購買房地產的前提下，初級、中級節稅法則同時有效。
 
以投資100萬現金在美國購房為例，假設該房產的純投資回報率是8%（每年凈收益8萬美元）：
 
方案A：出租該套房產
 
如果出租該套房產，以20年為期，租金收入160萬，20年后將地產原價賣出200萬（20年升值1倍是很正常的）。
 
20年的凈收入就是260萬
 
方案B：抵押貸款
 
如果用該套房產去抵押貸款，按照75%的比例，可以貸款75萬。利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬。首先這個3.85萬可以抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。
 
用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈余。以后每年利息會因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬。
 
此外，您將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，又可以買一個100萬的商業店鋪。按照8%的回報，您再用第二套房產再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。
 
同樣是100萬現金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產。每1棟100萬的商業房產的實際投資現金為25萬美元。
 
投資25萬*4，
年租金：8萬*4
本息：6萬*4
年凈收入：2萬*4=8萬
 
雖然同樣是年純回報8萬美金，與方案A出租房產效果一樣，但是，在這4套房產中，您每年可以合法抵稅 3.85萬*4=14.4萬；且20年后，您將這4套房產，即使是按照原價賣出，將得到4*200萬，800萬的回報！
 
20年的回報將是8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金。
 
以上計算還是忽略了房產升值、租金增加、利息遞減等因素影響的結果。實際算下來，收入差距更大！
 
終極節稅方案4
 
注意了！以下是美國富人年凈資產增加數百萬而1分稅錢都不交的骨灰級玩法：1031交易法則。
 
大家都知道房地產最賺錢的方法是通過轉賣而賺取差價。然而，美國賣房要交稅。
 
100萬的房產收益，交完稅，能有一半剩下，就不錯了。如果您不懂避稅，這錢可是必須要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法則，就可以1分錢稅都不用交！
 
所謂1031交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項稅法。只要投資等于或是大于所得收益的地產，就可以不交稅。
 
也就是說，賣房拿到100萬的房產收益后，在6個月內再投資一棟或是多棟總值等于或是超過200萬的房產，您就可以不交稅！這就是美國的終極節稅法典——1031交易法則。
 
利用1031交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最后賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一并繳交增值稅。所以富裕的美國人一般手頭沒什么現金，但是資產驚人。