海外置業通關攻略，讓您的資產安全離岸

據世界知名五大房地產咨詢機構之一——仲量聯行最新公布的“全球資本流動”數據顯示，2016年中國海外商業和住宅房地產投資額達到330億美元，同比2016年增長近53%，再創歷史新高。

近些年來，隨著中國高凈值人群數量的不斷增長，以及中國投資者全球資產配置意識的不斷加強，國人對于海外資產配置的需求愈加迫切。相比于其它投資方式的不確定性，投資海外房產成為海外資產配置越來越熱門的選擇。

仲量聯行全球資本市場研究部總監大衛·格林-摩根（David Green-Morgan）對此表示，未來幾年內，中國投資者將繼續成為全球房地產市場的主要投資群體。

然而，國內外存在語言、法律法規和貨幣等差異，大多數中國投資者在進行海外房產投資過程中，都或多或少地遇到過各種難題、麻煩甚至是“陷阱”。

總結一下，可以歸結為以下三大“挑戰”：
 

1、對當地國家房產市場相關法律及政策缺乏了解
下列評估因素二
2、找到符合投資計劃且靠譜的房產項目非常難
下列評估因素三至八
3、海外房產投資過程中的資金問題
下列評估因素十

面對這些難題，小編建議，投資者們在個人及家庭的海外置業計劃過程中，應當慎重評估以下十點關鍵因素，以實現財富保值增值，讓資產安全離岸、順利“過關”：

1、投資國的政治經濟環境

穩定的政治局勢和良好的經濟環境是選擇海外房產投資目的地的重要因素之一。以法國、德國為代表的老牌發達國家為例，其政治經濟格局相對穩定，各項法律制度健全，對房地產等各類投資的法令規定也比較完善，因而房地產市場較為成熟、規范，幾乎沒有房產泡沫，投資更加有保障。

2、投資國的房產市場法律法規及優惠政策

在語言和文化差異的情況下，中國投資者最為頭疼的當屬繁瑣復雜的當地法律規定。相比于國內房產，海外房產最讓國人欣喜的特點之一就是“永久產權”。但實際上，并不是所有海外房產都是“永久產權”，比如英國還存在僅擁有土地使用權和產權共享模式等情況。

再者，很多國家房地產市場對于當地國民及外國投資者的政策也存在差別，需要特別注意了解相關規定及政策。值得一提的是，歐洲各國政府都非常支持旅游地產的發展，紛紛出臺優惠政策，尤其在法國，無論是法國還是外國投資者，購買新建旅游地產項目均可享受免增值稅購房的優惠。

3、房產項目開發商的實力及信譽

無論海內外，房產項目開發商都是決定項目盈虧及升值空間的關鍵性因素。中國投資者在進行海外置業項目選擇時，一方面很難與海外房產項目開發商直接溝通，另一方面也容易為了便利而聽由代理中介“忽悠”。在這種國內外信息不對稱的形勢下，投資者對項目開發商的行業資質不夠了解，不免有開發商無執照、違規建造或不顧信譽卷款而逃等惡劣情況發生。另外，開發商或代理中介是否充分告知項目信息，其翻譯的合約和營銷文件是否有法律解釋等，也應當重點評估。

4、房產項目地段及周邊資源

“地段”一直是房地產界放之四海而皆準的“黃金條律”，海外房產投資項目的地段能夠直接影響房產出租收益情況及轉售難易程度，因此房產項目所在城市及地理位置的選擇至關重要。與此同時，項目周邊交通及配套設施建設程度也會對房產的增值空間產生影響。比如，房產若選址在自然環境優美、旅游資源豐富的區域，出租期間的高入住率必然更加有保障。

5、房產價格

投資者在甄選海外房產項目的過程中，最關心的就是房產價格是否符合投資預算。不僅如此，價格是否透明也非常重要，投資者必須要非常清楚購房價格所包含的內容，并且對比項目所在地周邊價格參數，綜合衡量打算購買的房產價格合理性。從這個角度來看，哪怕價格已經落在投資能力范圍之內，也應當謹慎選擇，否則容易因“買貴”而影響后續的投報率，甚至在轉售時賠上價差。

6、交易流程與資金的安全性

海外購房交易過程通常比國內更加復雜而冗長，于是這一過程中的資金安全性就變得尤為重要。如果買賣款項是專款專用，或者有履約保障專戶，再或者有金融機構保證機制，交易資金則相對安全。

7、包租及回報率真實性

在魚龍混雜的海外房產市場中，中國投資者一方面很容易遇到虛假包租承諾的問題（尤其是在開發商并非運營管理者的情況下），另一方面還容易被夸大宣傳的租金回報率所蒙騙。因此，建議投資者反復考證購房及租約合同的相關細節，理性考慮租金回報的合理性和真實性。

8、房產管理

如果說海外置業的第一步是購房，那么之后的99步則是對海外房產的管理。要想解決后續管理“千里之外”海外房產的種種麻煩，“售后回租”當屬最優方案。當然，最優的前提是項目開發商本身即為房產運營及托管機構。

9、稅賦成本

以投資為目的的海外置業是為了收租獲利，那么了解投資國的稅賦制度也是不可忽略的重要一步。一是投資國政府所征收的房產交易稅、土地稅等相對固定的費用，二是出售房產的獲利稅率等政策。比如日本政府對外國投資者在5年內出售房產的獲利稅率高達39%，5年以后也超過20%。這樣即便所投資房產增值獲利，高稅率也會侵蝕一大部分。不僅如此，房屋托管機構是否能代理報稅工作也十分重要。

10、海外資金解決方案

長期關注海外房產投資的人群會發現，已經有少數資質和信譽良好的國外開發商可以幫助投資者實現海外銀行開戶和跨境貸款。

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