澳洲房產現狀全解析：穩健并長期供給不足！

想投資移民澳洲注意，現在，境外資產配置成為主流趨勢已成為事實。根據 FT Confidential Research 的數據顯示，可支配資金在 60 萬-600 萬人民幣的家庭，境外資產的配比已超過 25%。

對于中國的房產投資人來說，依然是房產為王，住宅業務再次成為中國海外投資者的首選，這部分高凈值家庭中有 71.6% 的受訪者表示，他們在海外擁有自己的住宅物業。

在諸多的境外投資目的地中，各個國家都有著各自的投資優勢。其中最主要的有美國，英國，澳大利亞和加拿大。

海外可選擇的房產投資市場各有不同，澳大利亞在境外投資占比中名列前茅，但澳洲房地產為什么會處于并長期處于供給不足的狀態？

首先我們做房產投資的時候肯定都是以回報為目的的，主要的有兩種，一種就是資本增值，另外一種是租金回報。決定他們的回報的最主要的原因是供需矛盾。

這一點以我們國內的房產市場舉例，大家可能更有感觸。

國內房地產市場雖然深受政策調控影響，似乎跟市場本身的關系沒有那么大，但實際上，供需的矛盾對中國房產市場的本質影響是非常大的。我們這么分析一下：在 59-61 年三年自然災害之后，新中國新生人口開始井噴式暴增，當時很多的家庭都至少有 3、4 個子女，當八十年代這些子女成年之后，對于住房的需求加劇了原有福利分房制度的不合理，這也是由于巨大的剛需和供給的不足，推動了國內在1980年左右開始了商品房的發展。接下來的一波就是我們 80 后這一代人，當我們成家立業，開始考慮結婚買房的時候，人口紅利又讓房地產進入到了最輝煌的時期。

同樣的原理我們可以用來衡量各個國家的房產市場潛力。例如美國，加拿大，澳大利亞，這些國家都是典型的移民國家，擁有大量的涌入人口。而中國和印度，有著大量的新生人口，這也是為什么這些區域的房產市場在需求上都是非常的強盛的。而像英國，日本這樣的低生育率，從整體的人口需求上來說并不是房產投資的很好場所，這兩地房產的漲幅，讓投資人更多的看中的是英鎊探底后的反彈和日本房產危機之后的恢復機會。

澳大利亞是一個較為年輕的國家，大量的人口都是當年二戰之后的移民潮而來的初代移民，以及后面 Baby Boomer（1946-1964 年）這一代。澳洲現在的退休年齡是 65 周歲，平均壽命是 85 周歲。所以從 2011 年開始已經有大量的 Baby Boomer 開始步入退休生活。

對于澳洲政府來說，2011 年開始，大量的勞動力進入到退休階段，而作為一個高福利國家，退休公民往往不僅不繳納稅收還能領取高昂的社會福利，如果后續沒有年輕的勞動力來支撐國家經歷發展動力，這對政府來說壓力就太大了。

所以澳大利亞有兩個非常重要的政策方向：

1、鼓勵生育

在澳洲，生孩子有各種各樣的補貼，有家庭稅務補助計劃，托兒費用的補助，低收入的補助，請了假照顧孩子還有補助，總的來說就是再苦再窮也可以生孩子。現在澳洲的各個城市到處都能看到嬰幼兒，這些新增人口長大后對于房產的需求是必然的。當然政府不能單獨依靠生育來解決勞動力的問題。畢竟孩子到成年能參與工作是有十幾年的時間的。所以澳洲的第二大政策也是隨之而來。

2、移民增多

政府發現到 2011 年大量人口進入老齡狀態，所以原本維持在 16 萬多的移民配額在 2012 年提高到了 184998，隨后到了 190000，一直維持到現在。對于房產投資來說，新來的移民人口，不管是租房還是買房都是很大的剛需力代表。

澳洲人口結構導致的這兩個政策無疑給房地產行業帶來了人口紅利，這一波狀態還至少將一直持續到 2031 年（第一批 1946 年出生的人，到達平均壽命 85 歲）。

那么，上面的段落說了澳洲對于居民住宅有著非常強大的需求。那另一方面的就是與之對應的供給呢？

澳洲的住房供給一直是小于整體的住房需求的。在2014年的時候甚至住房的累積缺口超過10萬套——以下圖表中藍線是需求，綠線是供給，紅線是供不應求的累積差額。

在澳洲供給的不足主要是由于以下幾個原因：  

1、嚴苛的開發控制

在澳洲這個法制國家，土地私有化，對于一個區域的規劃需要經過層層投票和商討，整個流程相當的漫長。 

2、嚴格的土地釋放流程

經過了漫長的開發流程審批之后，到真正的土地釋放開始建造之間，其中便進入了新一階段的文件審批，又是一個新的繁瑣而漫長的過程。

3、漫長的基礎設施建設

關于這個點，往積極里想那叫做做事一絲不茍，往不好的講叫做效率低下。一般我們國內幾個月可以建好的獨棟別墅，在澳洲基本需要1年的時間。

對于這種人口越來越多，需求變得越來越大，但是供給卻一直沒能跟上的市場，澳洲的供不應求缺口顯然還是存在的，現階段依然還是需求大于供給。

除了供需矛盾，澳洲房產市場還有著很多國家沒有的穩健性。

在 1987 年的時候澳大利亞就規定海外人士不允許購買二手房。這個看似荒唐的政策卻是房價穩定的一個定心丸。不論房產泡沫如何，新房的定價是多么的離譜。最終銀行貸款也好，二手房估價也好，都是按照本地二手房的銷售價格來作為依據的。就算是海外人士的熱情不減，資金再多，也無法直接沖擊本地的二手房市場。所以在一波波移民人口沖擊澳洲房市的時候，這里的房價增長依然非常的平穩，很難出現非常規暴漲或暴跌的情況。

下圖是澳洲房價從 1926 年到 2016 年的數據，藍線是澳洲住宅房產在 1926-2016 的年度增長曲線，它的年均增幅在 11%。可觀并且非常的安全穩健。

最后，簡單一提：作為中國的前三大教育輸出國，澳大利亞的教育質量在中國乃至全球也被廣泛認可，在 2016 年澳洲政府也正式開放了小學生留學簽證。而隨著國內房價的暴漲，對遺產稅房產稅的擔憂，以及投資環境的苛刻，空氣質量和食品安全的隱患，越來越多的家庭開始選擇置業澳洲，為自己也是為子女做將來的打算。

對于海外資產，越來越多的人之所以會選擇投資，更多的是在于看中它的穩健安全，看中的是它未來帶給自己的保障，并且在一定程度上分散自己的資金風險。

所以，所有計劃移民澳洲的人要懂得，今后澳洲的房產不一定以怎樣的趨勢發展，還是那句話，要移民就趁早！