四個選擇投資歐洲房產的主要因素

說起歐洲房產市場，中國個人投資者可能并不熟悉。相對美國、加拿大、澳洲這類華人買房移民歷史較為悠久的國家和地區，對東方相對閉塞的歐洲到今天仍然保留了一絲神秘之感。

不過，在很多投資者眼中，歐洲的房產市場在今天有著十分得天獨厚的價值優勢，如果能加以適當發掘，將是投資者全球資產配置中的一匹黑馬。

四個選擇歐洲房產的主要因素

1、低估值

在經歷了全球金融危機和歐債危機之后，歐洲各大城市的住宅、商業地產都遭受到了巨大打擊。而因為歐洲經濟復蘇速度相對美國更加緩慢和一波三折，因此，歐洲買房移民專家認為，此時歐洲地產市場價格的水平“相當于4、5年前的美國”。

這一點可以通過房地產的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到體現：在歐洲主要城市，商業地產的租售比可以達到6%以上，而在中國一線城市，這一數字可能只有歐洲的一半。租金相對售價越高，就越能為項目提供健康的現金流，也給項目出售時的估值提供了有力支持。

很多歐洲地產項目的價格都處于歷史低點，如果能夠通過翻修進行升值，將可以在非常短（甚至在1年左右）的時間內就為投資者帶來良好的分紅回報。

 

2、杠桿率擴大收益

剛才我們提到租售比的概念，而這一比例公式的分母用的是地產的全額價值。但是作為地產基金的有限合伙人，投資者還可以獲得非常優越的杠桿投資的支持。如果將這一因素考慮在內，那么所謂的cash-on-cashyield（現金獲利率）則可高達10%以上（這時候分母變為實際投入現金而非該地產價格）。

 

眾所周知，在貨幣政策方面，歐洲央行以及英國央行仍在執行后危機時代的強刺激策略，而不少歐洲國家甚至推出了負利率政策以刺激投資消費。這些政策直接導致歐元區融資價格的大幅下滑：據張鵬介紹，歐洲地產項目獲得60%到80%杠桿的資金成本僅為2%，在中國等其他市場都難以找到。特別是中國住宅地產的限購政策更是大幅度限制了投資者在地產領域可以獲得的杠桿水平，也導致了國內地產投資收益率的下滑。
 

3、優秀的增值機會

去過歐洲旅行的人很多可能大都會有這種感覺：公共設施偏于老舊，不少地產年久失修、出租率低。所以，剛才說歐洲地產的低估值水平也是來之有理。

但在整個歐洲大陸，仍然有不少值得發掘的地產增值機會，特別是在經濟增速仍然較快的倫敦、巴黎、柏林、慕尼黑等城市，基礎設施改造升級的投資將對周邊的地產價格產生非常積極的影響。

 

比如，倫敦正在修建的Crossrail地鐵項目，力圖將倫敦市中心、周邊若干郡縣和希思羅國際機場連接起來，而該工程一旦在兩三年后完工，那么最保守估計，周邊地產價值將上漲18-20%。

 

另一種增值機會就是選擇基本面良好，但設施、裝修非常老舊的地產項目進行buy-fix-sell（買-修-賣的策略）的運作。通過翻修、裝潢、營銷之后，一個出租率僅為一半的辦公樓可以在不到2年時間內成為市場搶手貨，出租率達到100%。

 

4、配置歐元資產

貨幣的升值與貶值是一個非常復雜的問題，連最資深的經濟學家也很難準確預測。因此，投資多種貨幣資產進行風險分散也是資產配置中非常重要的一環。

而歐洲房地產基金就為投資者提供了一個配置歐元定價資產的不錯機會。雖然歐洲央行的寬松政策仍然會是歐元升值的重要阻力，但歐洲經濟增長的逐漸復蘇將帶動外來投資的流入，同時也將給歐元價格以向上的支撐。

另外，歐元、美元、人民幣匯率之間往往形成互相牽制的三角關系，因此，對這三種貨幣計價資產的配置將能很好地對沖匯率風險。