說(shuō)起歐洲房產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)個(gè)人投資者可能并不熟悉。相對(duì)美國(guó)、加拿大、澳洲這類華人買(mǎi)房移民歷史較為悠久的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)東方相對(duì)閉塞的歐洲到今天仍然保留了一絲神秘之感。

不過(guò)，在很多投資者眼中，歐洲的房產(chǎn)市場(chǎng)在今天有著十分得天獨(dú)厚的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，如果能加以適當(dāng)發(fā)掘，將是投資者全球資產(chǎn)配置中的一匹黑馬。

四個(gè)選擇歐洲房產(chǎn)的主要因素

1、低估值

在經(jīng)歷了全球金融危機(jī)和歐債危機(jī)之后，歐洲各大城市的住宅、商業(yè)地產(chǎn)都遭受到了巨大打擊。而因?yàn)闅W洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度相對(duì)美國(guó)更加緩慢和一波三折，因此，歐洲買(mǎi)房移民專家認(rèn)為，此時(shí)歐洲地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的水平“相當(dāng)于4、5年前的美國(guó)”。

這一點(diǎn)可以通過(guò)房地產(chǎn)的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到體現(xiàn)：在歐洲主要城市，商業(yè)地產(chǎn)的租售比可以達(dá)到6%以上，而在中國(guó)一線城市，這一數(shù)字可能只有歐洲的一半。租金相對(duì)售價(jià)越高，就越能為項(xiàng)目提供健康的現(xiàn)金流，也給項(xiàng)目出售時(shí)的估值提供了有力支持。

很多歐洲地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都處于歷史低點(diǎn)，如果能夠通過(guò)翻修進(jìn)行升值，將可以在非常短（甚至在1年左右）的時(shí)間內(nèi)就為投資者帶來(lái)良好的分紅回報(bào)。

 

2、杠桿率擴(kuò)大收益

剛才我們提到租售比的概念，而這一比例公式的分母用的是地產(chǎn)的全額價(jià)值。但是作為地產(chǎn)基金的有限合伙人，投資者還可以獲得非常優(yōu)越的杠桿投資的支持。如果將這一因素考慮在內(nèi)，那么所謂的cash-on-cashyield（現(xiàn)金獲利率）則可高達(dá)10%以上（這時(shí)候分母變?yōu)閷?shí)際投入現(xiàn)金而非該地產(chǎn)價(jià)格）。

 

眾所周知，在貨幣政策方面，歐洲央行以及英國(guó)央行仍在執(zhí)行后危機(jī)時(shí)代的強(qiáng)刺激策略，而不少歐洲國(guó)家甚至推出了負(fù)利率政策以刺激投資消費(fèi)。這些政策直接導(dǎo)致歐元區(qū)融資價(jià)格的大幅下滑：據(jù)張鵬介紹，歐洲地產(chǎn)項(xiàng)目獲得60%到80%杠桿的資金成本僅為2%，在中國(guó)等其他市場(chǎng)都難以找到。特別是中國(guó)住宅地產(chǎn)的限購(gòu)政策更是大幅度限制了投資者在地產(chǎn)領(lǐng)域可以獲得的杠桿水平，也導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資收益率的下滑。
 

3、優(yōu)秀的增值機(jī)會(huì)

去過(guò)歐洲旅行的人很多可能大都會(huì)有這種感覺(jué)：公共設(shè)施偏于老舊，不少地產(chǎn)年久失修、出租率低。所以，剛才說(shuō)歐洲地產(chǎn)的低估值水平也是來(lái)之有理。

但在整個(gè)歐洲大陸，仍然有不少值得發(fā)掘的地產(chǎn)增值機(jī)會(huì)，特別是在經(jīng)濟(jì)增速仍然較快的倫敦、巴黎、柏林、慕尼黑等城市，基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)的投資將對(duì)周邊的地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生非常積極的影響。

 

比如，倫敦正在修建的Crossrail地鐵項(xiàng)目，力圖將倫敦市中心、周邊若干郡縣和希思羅國(guó)際機(jī)場(chǎng)連接起來(lái)，而該工程一旦在兩三年后完工，那么最保守估計(jì)，周邊地產(chǎn)價(jià)值將上漲18-20%。

 

另一種增值機(jī)會(huì)就是選擇基本面良好，但設(shè)施、裝修非常老舊的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行buy-fix-sell（買(mǎi)-修-賣(mài)的策略）的運(yùn)作。通過(guò)翻修、裝潢、營(yíng)銷之后，一個(gè)出租率僅為一半的辦公樓可以在不到2年時(shí)間內(nèi)成為市場(chǎng)搶手貨，出租率達(dá)到100%。

 

4、配置歐元資產(chǎn)

貨幣的升值與貶值是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，連最資深的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。因此，投資多種貨幣資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散也是資產(chǎn)配置中非常重要的一環(huán)。

而歐洲房地產(chǎn)基金就為投資者提供了一個(gè)配置歐元定價(jià)資產(chǎn)的不錯(cuò)機(jī)會(huì)。雖然歐洲央行的寬松政策仍然會(huì)是歐元升值的重要阻力，但歐洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的逐漸復(fù)蘇將帶動(dòng)外來(lái)投資的流入，同時(shí)也將給歐元價(jià)格以向上的支撐。

另外，歐元、美元、人民幣匯率之間往往形成互相牽制的三角關(guān)系，因此，對(duì)這三種貨幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)的配置將能很好地對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)。