2018美國地產還有投資價值嗎？

 隨著美國經濟不斷擴張，美國地產市場逐漸火熱起來，2017年，美國房價創下歷史新高。

據美國商務部的數據，去年11月，美國獨棟房屋價格升至10年來新高。據美國房地產估值公司Zillow統計，2017年，全美房地產庫存價值增加了6.5%，換言之，約為2萬億美元。如今，全美房地產價值達到31.8萬億美元。

美國房地產升溫反映在股市上，地產股的表現超過標普500的平均表現。去年全年美國地產股漲了75%，幾乎是美股平均收益率的四倍。

房產市場依然非常堅挺

對美國樓市來說，有很多積極因素，其中最重要的是美國兩大世代的強勁需求。千禧一代（1981至2000年出生）逐漸進入買房的年紀，嬰兒潮一代（1946至1964年出生）逐漸退休，尋求更好的居住條件。

強勁的市場需求，造成美國房地產供不應求。美國房市強勢進入2018年，比過去十年的任何時候都要堅挺。不過，供應尚未跟上需求，尤其是新房建設腳步滯后，這推動了房價穩步上漲。新房建設在2018年將有所增長，但庫存整體上很可能依然緊張。日益增強的勞動力市場使很多租房者考慮進入購房市場，房屋所有率開始升高。

房價的上漲對于房屋賣家們來說是個好消息，但是卻給買家們帶來不少挑戰 。越來越多的首次購房者發現低價房屋的庫存量非常有限，這導致了起步房(Starter Homes) 的價格上漲很快，買家的負擔能力進一步下降。如果新建房屋和保障性住房的庫存沒有大幅激增的話，近幾年來房價處于一個相對高水平增長的狀態還將在大多數市場中持續下去。

房價有望繼續上漲6%

Zillow發布的2018年美國房產市場預測：2018年美國全國房價將上漲6%。這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。從地區看，中國買家關注的熱門美國房產市場的房價預計漲幅更大，比如圣荷西，西雅圖和洛杉磯。

Zillow 的11月房產市場報告顯示圣何西在全國房價增長方面處于領先地位，自去年11月份以來上漲約17.5%，西雅圖的房價漲幅約12%，華盛頓州，猶他州，也都超過了10%，加州超過了7%。

美國房價最高的地方集中在大城市。洛杉磯的房地產市場總值已達2.7萬億美元，位列全美第一；紐約緊隨其后，房地產市場總值為2.6萬億美元。在美國，排名前十位的城市房地產市場總值之和為11.3萬億美元，約占全美房地產市場的36%。

稅改對美國房地產的影響

據美國全國房地產商協會介紹，特朗普稅改給房地產市場帶來雙重影響。

一方面，稅改降低了房地產企業的稅率，同時購房者也將受益于繳稅基數翻倍的影響。但另一方面，抵押貸款的繳稅基數從100萬美元下降到了75萬美元，這可能限制購房者在加利福尼亞、紐約等房價較高地區的購房意愿。

2018年美國房地產市場走向

在2018年，住房市場將面臨一系列挑戰。首先，稅收政策，標準扣除額的增加將說服更多的家庭停止列舉他們的稅收扣減，這增加了償還抵押貸款的邊際成本；其次，有分析機構預計，在2018年，10年期美國國債收益率和較長期的抵押貸款利率將上升約50個基點。未來幾年，加息可能會對美國國內需求造成一定程度的影響。

最近發布的一項經濟報告預計房地產市場將繼續復蘇，至少在核心的獨戶住宅領域是如此。最大的積極因素是供需平衡的持續緊縮。過去一年，房屋空置率大幅下降，目前處于2001年以來的最低水平。這種緊縮政策的一個重要原因是住房擁有率的反彈。在未來幾年，人口和周期性因素可能會使住房擁有率平均每年提高0.4個百分點。這相當于每年約有50萬戶的需求向所有者轉變。

2016年初以來，美國經濟增長大幅提速，主要原因是金融環境的改善，對經濟復蘇帶來了更為積極的推動力。在2018年，經濟增長仍將遠遠高于平均水平。當前的經濟復蘇勢頭強勁，美國經濟獲得了大量利好的財政政策，以及減稅和相關支出為美股等關鍵經濟指標提供了支持。此外，美國的勞動力市場逐漸改善。

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