留學生家長該如何做海外學區房投資？

美國法律規定，只要是居住在這個學區內，都享有免費教育的權利。公立學校（包括1年幼兒園）到高中畢業是全部免費的。下面我們就來了解一下美國的學區房。

一、美國的學區房指的是哪些房產？

美國的中、小學分公立、私立兩種。如果家長計劃讓孩子讀美國私立中小學，那么就跟“學區”沒有關系。美國90%的孩子上的是公立中小學，是劃分學區(district)的，劃片入學。這類似中國的學區，好學區的房子，便相當于中國的學區房。如果您想購買或者投資美國的學區房，那還是需要了解一些基本的情況的。

除了買房的家庭，租房子的家庭憑租約也是可以讓孩子就近入學，同樣能進好學校。如果家里有孩子讀書的話，租房可以租在好的學區。

一般家庭若收入能夠負擔得起房價的話，會選擇購買“學區房”。 美國的公立中、小學的資金，主要來源于學校周邊地區的房地產稅。各地稅率不同，大多為1%-3%。

一個學區如果房子價格高，房地產稅相應高，通常房地產稅總額的一半以上用于公立中小學的修繕建設、設施設備、聘請教師、開展活動、校車接送等等。用于學校的錢寬裕，教學質量便會提高，從而吸引更多家長來買學區房，形成一個良性循環。所以好學校的學區房，本身就兼具了甄別家長社會地位、財政實力、優質鄰里的重要因素。

二、如何選擇好學區

“學區”對房價有很大影響，同樣條件的房子，在好學區和差學區的價格可能會相差一倍。美國不同地區對學區是否優秀有一套自己的衡量標準。

在紐約，教育部門公布的年度學校排名由三個指標決定：學校環境(包括學生出席率)占15%；學生表現，其中初中和小學根據學生英語和數學中的會考成績衡量，而高中則根據學生畢業率衡量，占總分的30%；學生進步，包括學校是否有效地幫助學生取得進步，占總分的55%。在加州，政府每年主要通過API(加州公立學校學術表現指數)分數來衡量各地中小學校的表現。

雖然指標不盡相同，但官方發布的數據具有很強的權威性，可以作為挑選學區房時的可靠依據。

美國1600多所最好的高中分布在各個州，但100強則相對集中在幾個州：加利福尼亞州、佛羅里達州、馬里蘭州、紐約州、弗吉尼亞州、得克薩斯州、華盛頓州等。也就是說在這些州，最好的高中數量多一些，其中加州最多。

如果一定要選擇一個簡單標準來衡量美國學區的優劣，那么選擇富人區最直接。因為富裕的社區和城市，學校和地區整體環境往往更好。

三、美國學區房分為兩類

 一類是大學周邊的公寓，這類房產多為給大學生出租所用。由于大學的學生公寓租金較高且數量難以滿足學生的需求，所以大部分的美國學生都會選擇到學校周邊租房居住，這類學區房僅限于投資和以學養房的人。 

另一類學區房則是優秀高中所在的學區的房子。美國學區房只挑高中，美國對學區房的精準定位在高中。美國的中小學教育階段，孩子的學習任務相對輕松，而決定一個孩子未來能讀哪所大學的飛躍性成長學習都集中在高中階段。在美國，每一所房子都有一個附近學區相匹配的學校。

近些年來，越來越多的中國人開始在美國購置學區房，有的是為子女在美國讀書考慮，有的則純粹出于投資的目的。

美國學區房其靈活開放的政策，主要是為了保證孩子能夠有一個穩定、良好的學習環境。所以，如果學區房的投資成本過高，許多家庭會選擇就近租房來替代，那么學區房的投資也會使得后續的租賃市場得到保證。

如果外國父母想讓孩子就近入讀美國的公立中小學，通常父母必須至少有一人在美國工作、求學。所以國內也有不少書人以純粹投資為主，這些投資者十分聰明，他們購買的學區房除了尋找租金收入之外，也追求房地產價值的升值趨勢。

實際上，中國投資者對美國樓市的熱度還不僅如此。在美購房總量最大的五個來源國分別是加拿大、中國、墨西哥、印度和英國，其中，在海外資金購房成交量方面，中國成為增速最快的國家，份額從12%提高到16%；在購房總成交額方面，中國買家憑借高達220億美元的支出成為美國房地產市場最大客戶，約占美國房產國際總銷售額的四分之一。

四、如何選購學區房

1、以投資為目的

房子的區域地段首先要選在經濟發達、人口稠密、對房源需求高的地方。

2、風景好，資源稀缺的地方，房子更有升值空間。

針對專門投資“學區房”的人來說，不是房子足夠貴才有高回報。

以洛杉磯爾灣為例，一些投資價位在80萬到150萬美金的房產，所能獲得租金的回報基本上穩定在3500到4500美元之間。與投資80萬與150萬美金的預算對比，到頭來回報率租金只差1000美元，并非理想收益。

3、以學區為目的

教育硬性成績依然是重要參考指標

以加州地區為例，政府主要通過API來衡量各地中小學的表現。API分數介于200至1000分之間，一般800分以上的學校屬于比較優秀的。考察當地的居民素質、人口組成、生活便利性和治安情況，居民素質體現了一個社區的文化和教育水平，考察時可以關注比例、離婚率、家庭和單身的比例、居民的受教育程度。對于華人來說，周邊如果有華人超市則可以大大的加分，因為這往往意味著周邊已經成為較成熟的華人聚集區。治安情況，一可以通過網站查詢地區犯罪率報告，二是實地考察。

房產稅會隨房價走高，當地教育經費越高，公立學校越受益。

公立學校的教育資金主要來源于學校周邊地區的房地產稅，學區的資金跟房地產稅的數額成正比。

無論買貴的學區房，還是便宜的學區房，出租的時候，貴的地段一般象征著當地租客水平高，整體素質養好，如爾灣。租金便宜的地方，很可能遇見素質參差不齊的租客，可能面臨信譽不佳、收入不穩定、易拖欠租金、毀壞房產等棘手的問題，這樣的風險必須考慮進來。

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