通過合理規劃房產持有方式，可減輕稅收負擔

隨著2018年接近尾聲，許多人已經向財務顧問或房地產律師尋求幫助，希望通過合理規劃房產持有方式，盡可能地減輕稅收負擔。業界人士指出，通過優化房產持有方式能夠有效降低稅負。 

總部設在紐約的房地產稅務代理機構Marcus&Pollack律師Robert M.Pollack表示，對于大批美國業主而言，房屋的持有成本確實有所增加。在去年12月頒布新稅法之前，SALT(State and Local Taxes)的抵扣額度不受限制。如今，州稅和地方稅乃至物業稅要共享有1萬美元的抵扣額度。 

然而，富國銀行私人銀行(Wells Fargo Private Bank)駐南佛羅里達州財富規劃高級總監Jesse Little表示，這在實際操作時有很大難度。因此，通過一家有限責任公司持有房產是大多數業主的首選策略，尤其是那些擁有多套住房的人士。 

Little說：“這種方式可以最大程度上實現資產保護，而且便于產權轉讓，即使是部分權益的轉讓。通過簽訂營運協議，您可以明確物業管理的具體細則。” 

當業主制定關于所得稅和轉讓稅的長期計劃時，這種結構可以提供靈活性。Little建議持有多套住房的業主為每處物業設立一家有限責任公司。他補充說，一旦有限責任公司成立，便有多種物業轉讓方式可供選擇。 

其中一個選擇是將有限責任公司的權益贈予子女，而且這可以在所有者生前或身故后進行。如果業主在有生之年實施贈予，那么繼承人須自行承擔資本利得稅，但房屋的應稅價值（或稱稅基）將保持不變。如果房屋以遺產的形式轉讓，那么接受者無需支付資本利得稅，但房屋的應稅價值可能提高。 

Little稱，另一種方式是將物業轉讓給有資質的個人住宅信托。這種結構的好處在于，業主在轉讓房產的同時無需搬離住所。他解釋道，雖然房屋已成為信托的一部分，不再屬于一種資產，但業主將保留在一定期限內免費居住的權利。業主仍在此居住的事實將大幅減少房產的應稅價值。 

Little說：“這樣既能有效降低房屋的轉讓成本，又不會影響物業的實際價值。”舉例來說，一處100萬美元房產的贈予價值可能只有60萬美元。 

他補充道，如果房主在期滿后繼續在該物業居住，其本人應向信托支付租金，以抵消房屋的維護費用。 

總部位于洛杉磯的律師事務所Jeffer Mangels Butler&Mitchell的合伙人Bradford Cohen提醒業主要牢記一點，從所得稅的角度進行稅收規劃不一定有利于物業稅減免。 

他指出，所有權變更可能引發房屋價值的重新評估，進而導致物業稅提高，而且部分實體沒有資格像個人一樣申請免稅。 

就加利福尼亞州而言，其中一個典型例子便是父母將房產過戶給子女。該州的第13號提案(Proposition 13)對物業稅漲幅設定上限，因此許多長期居民僅需繳納極低的物業稅。在保留直接所有權的前提下，房屋被父母轉讓給子女，此時歷史估值可以維持不變。 

總部設在紐約的房地產代理公司ELIKA Real Estate主管經紀人Gea Elika稱，在紐約，最好以個人名義持有房產。 

據紐約市財政局，在紐約購買合作公寓或共管公寓作為主要居所的個人業主至少可享受17.5%的減稅優惠。如果該物業由信托、托管人或首要受益人持有，能夠享受同等的減稅優惠，但由有限責任公司持有的公寓不在適用范圍內。 

Elika表示，如今有限責任公司無法像以前那樣為所有者提供足夠的保護。根據美國財政部于11月早些時候實施的最新反洗錢條例，即使是有限責任公司，如果花費30萬美元以上現金購置房產，則必須公開所有者的真實身分。 

此前，個人可以通過有限責任公司花費至多300萬美元現金購買曼哈頓物業，而無需披露本人的身分。 

他說：“有限責任公司曾經具有一定的保護作用。所有者可以在背后進行操控，但現在這層面紗已成透明。” 

芝加哥律師事務所Raila&Associates高級稅務分析師Andrea Raila稱，美國許多州均出臺了宅地豁免(Homestead Exemption)條例，有助于個人節省一大筆物業稅。 

她解釋道：“所有評估區只允許房主為其在該地的主要居所申請免稅優惠。因此，如果您在佛羅里達州、伊利諾伊州和密歇根州同時擁有住房，為了最大程度享受物業稅減免，您最好確保每個州僅有一處房產，此舉可以為您節省多達數千美元的稅款。” 

她說：“如果您不認可評估員給出的估計市值，不妨委托第三方進行獨立估價。對于那些想要驗證物業稅單公平性的業主，考慮獨立估價是一個明智之舉，因為這可以有效質疑評估員的估計市值是否得當。” 

如果官方估值過高，房主有權提出申訴。 

Elika也建議業主對過高的估值提出質疑。最近一個例子涉及紐約市一棟多功能建筑。評估員在評估住宅部分時將商用零售空間也計算在內。業主對此提出質疑，最終物業稅減少了30%。 

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