為什么中產(chǎn)都扎堆去美國投資房產(chǎn)？

近幾年來，由于人民幣貶值、股市動蕩、投資國內(nèi)房產(chǎn)利潤有限、霧霾嚴(yán)重等因素，越來越多的中國富豪選擇到美國投資房產(chǎn)。

根據(jù)美國當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查顯示，中國買家對以下十座美國城市最感興趣，按熱度排名依次為：紐約、洛杉磯、費城、底特律、休斯頓、芝加哥、拉斯韋加斯、亞特蘭大、圣迭戈和孟菲斯。

一般來說，投資美國房產(chǎn)分為兩類：剛需房和投資房。

剛需房：子女留學(xué)需要買房

剛需房，這和國內(nèi)差不多，移民國外需要自住或者孩子在外留學(xué)需要學(xué)區(qū)房。新移民需要一個自住的地方，而近10年來移民美國的中國人大都是中產(chǎn)階級及以上的家庭，在國內(nèi)積累了一定的財富，加之國內(nèi)對于美國房子的印象都是帶花園的別墅，致使這幾年在美國購買的房屋自住的國人大都以別墅為主。

國內(nèi)學(xué)區(qū)的概念是效仿美國的（其實學(xué)區(qū)的概念最早起源于美國麻省，為了保障各區(qū)的學(xué)子能就近入學(xué)，而后各國開始效仿）。作為對下一代教育日夜操心的中國人來講，美國的學(xué)區(qū)房也很好理解：在學(xué)區(qū)擁有房子小孩就可以就讀學(xué)區(qū)的小學(xué)或高中。

投資房：為了讓資產(chǎn)保值增值

投資房，通常分為兩種，一種是有實際產(chǎn)權(quán)的投資房，一種是有股權(quán)卻無實際產(chǎn)權(quán)和決定權(quán)的房屋。

先說說有實際產(chǎn)權(quán)的房子：和國內(nèi)一樣，收益多以收取房租為主，等過了幾年房價升了再賣出去。可以看看下圖，這種投資方式收益是比較可觀的，近5年來美國的租金一直在漲，根據(jù)美國知名房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow的預(yù)測，未來租金還會持續(xù)上漲。在美國租金年收益一般在5％-8％左右，而如果是在廣州體育中心附近出租一套房的話，年回報率最高也只有3.5％左右。

近5年來美國的租金一直在漲

【優(yōu)點】收益較高，有實際產(chǎn)權(quán)及管理權(quán)，對承租人的挑選、租金的升降都可自己決定，當(dāng)有需要時還可轉(zhuǎn)化為自住房。說白了就是手里有套房，想怎么處置就怎么處置。

【缺點】相對來說，比較操心，風(fēng)險自負(fù)。

說句題外話，其實大部分投資美國房產(chǎn)的人都有個共同點，就是喜歡把房子租給當(dāng)?shù)氐拿绹恕Ａ硗庹f下，美國租賃房屋是合同制的，合同期內(nèi)是不可以漲租金的（除非合同寫明房東可隨時漲，不過這種條件一般租客是不會接受的）。

再來看看，只有股權(quán)的房屋。這種方式一般就是融資公司招募投資人，幾個或幾十個投資人合伙去買下一套或幾套甚至整個小區(qū)的房子來出租，而租金所得以百分比分給投資人，自己再抽點傭金，賣房子的時候也是同樣的方式。其實與其說是房屋，不如說是種理財產(chǎn)品，因為實際上投資人只是把錢投進(jìn)去某個項目，租金的多少，什么時候賣都是由融資公司這邊決定。

優(yōu)點：有專人管理，你一般無需操心，風(fēng)險較低，項目由融資公司評估執(zhí)行，事前會有大量考慮評估。

缺點：對房屋無實際控制權(quán)，無法轉(zhuǎn)化為自住房。在現(xiàn)在人民幣不斷貶值的大條件下，越來越多的人去美國投資房產(chǎn)。

別再埋怨，一年工資買不到北京的一個衛(wèi)生間，因為有人已經(jīng)在海外的別墅泳池里暢游，悠哉享受人生。

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