澳洲投資房新政之下 房產投資者將受何影響？

關于為檢視出租物業所產生差旅費的變更

在新的政策下，個人納稅人為其住宅租賃物業產生的旅行費被取消抵扣資格。該措施適用于納稅人在2017年7月1日或之后發生的任何差旅費。

雖然這一措施明顯是為了彌補一個被認為存在的漏洞，比如納稅人將他們去往他們在黃金海岸或鄧斯伯勒(Dunsborough)的度假住宅的度假費用當做檢視物業差旅費申報，并且在他們度假期間，這些房屋很顯然沒有出租收入。這對其他納稅人來說是不公平的。

例如，個人可通過承擔物業本身的所有管理工作，包括親身維修保養、物業檢視，甚至親自前往收取租金，以實現收入最大化。根據現行法律，進行這些活動的差旅費將不扣除。然而，如果個人聘請物業經理代表他們管理這些活動，所產生的費用是可以扣除的。

這些規定還可能會影響到那些在短期停留、共享Airbnb等經濟平臺上發布房產廣告的個人。如果一個人自己負責洗衣和補充耗材，那么所產生的差旅費用將不能再被扣除。同樣，如果這些業務外包給第三方，這些成本將可以扣除。加上使用共享經濟平臺的其他成本，人們可能會選擇將他們的房產撤出短期市場。這可能對首府城市和旅游勝地的住宿基礎設施造成額外壓力。

一般來說，當一項財產所產生的支出不可扣除，這部分支出將計入到該資產的成本中，成為資本利得稅的計稅基礎，這意味著在出售該資產時，該部分支出將作為成本從收入中被扣除。例如，未出租的度假別墅的所產生市政費和稅費可以增加到房產的成本基礎上，以減少出售時的資本收益。

然而，這些新措施不僅不允許個人在當期扣除與其住宅租賃財產有關的差旅費用，同時也禁止將這類費用加到房產成本基礎上。

相反的，這些規定不會影響擁有商業租賃物業的個人投資者，與這些物業相關的旅費依然可抵扣。也就是說，在黃金海岸或鄧斯伯勒（Dunsborough）擁有商業租賃房產的投資者可以抵扣檢視房產部分的旅行費用，即便是檢視活動是在該地區度假期間進行。大家感興趣的是，自新政策公布以來，人們對熱門旅游目的地輕工業區域房產的詢問是否有所增加。

這些規定也不會影響以租賃物業維護為主業的住宅房地產投資者,但個人納稅人為其租賃物業所發生的行為在事實和程度上是否足以被界定為主要從事經營物業維護業務是難以界定的。

租賃房地產投資者幾乎沒有什么可以做能將讓這種特殊政策變化的影響最小化。雇用一名物業經理承擔檢查和維修的旅費以及其他物業管理工作的費用是可抵扣的，但這與2017年7月1日之前個人自行從事這些活動相比，租金收益將會降低。

關于二手設備相關抵扣項的變更

對住宅租賃物業投資者產生影響的另一個主要政策變化是用于住宅租賃物業的二手設備的折舊將不再能被扣除。該規定適用于2017年5月9日晚7:30或之后購入的房產，并從2017年7月1日起，禁止對二手資產進行折舊扣除。

該措施的主要目的在于防止個人通過改變已使用或已安裝在出租物業內的二手資產的價值或有效壽命，對出租物業使用的二手資產進行超額扣減。

例如，某位個人投資者在2017年5月9日之前購入了一套已經安裝了空調系統、太陽能電池板、烤箱和洗碗機等資產的住宅租賃房產，而購買合同并不會專門為這些資產單獨分配價值。但是，該投資者可以聘請工料測量師或其他獨立估價師來為這些資產確定價值，然后依據評估價值來申報資產折舊扣除。

但是，如果在2017年5月10日或之后具有相同資產的同一物業被購入，那么投資者將不能對其所購買的物業中任何已經存在的資產申請折舊扣除。

該項新規則也適用于個人購入自住房產，并取得該房產中的私用家具設備的情況。我們當然不會被允許對私用資產申請扣除，但如果個人搬出去其自住房產并開始出租，或通過共享經濟平臺提供短期住宿，他們也是無權為他們購入時的二手資產申請折舊扣除。

這項新規定不僅適用于與房產一起購入的固定資產，對于投資者為租賃物業購入的二手資產也同樣適用。

與上述不可扣減差旅費的政策變更一樣，想通過購買二手物品來節省開支的個人投資者將會受到不利影響。大家猜想這以政策變化一定使家具電器公司例如Harvey Norman和JB Hi-Fi的股東們欣喜若狂，相反的令工料測量師們一定對改新政大為不滿。

但是，該項新政策并不會影響對二手結構改善的扣減（如天井、圍欄、擋土墻、鋪路等），也就是說，購買住宅物業的個人仍然可以通過聘請工料測量師來確定結構改進的價值并實施折舊抵扣，以此來實現租金收益最大化。

與不可扣減差旅費的政策變更類似，該規定不適用于商業租賃物業的業主，或擁有從事住宅租賃業務生意的個人。

個人購入包含二手資產的租賃房產時，仍應努力確定所購資產的價值，因為新規定仍要求在出售二手折舊資產時計算資本利得或損失。這可能發生在出售包括二手資產在內的房產時，也可能發生在二手資產報廢或被新資產取代時。

結論

上述改革措施被政府吹捧為控制住房價格的一攬子計劃的一部分。但實際上旨在堵住一些納稅人利用稅收減免條例過度扣除費用的漏洞，但卻對那些尋求出租物業收益最大化的個人造成了意想不到的負面影響。要說這些政策是否真的可以提高人們對住房的負擔能力為時尚早, 但對于自己承擔物業管理或為租賃物業購入二手家具設的個人業主是肯定已經感覺得到這些政策增加了他們的稅賦。

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