近期，由于外匯限制與匯率波動，不少面臨澳洲房產交割的客戶，來咨詢這么一個問題：是否可以在中國，用人民幣來進行澳洲房產購房款交易？

這個問題較為新穎，澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣的資金交易，澳幣幣種交割目前仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，就澳洲房產交割在中國進行資金交易這類模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

全文摘要

A、選擇第三方監管賬戶進行澳房交割的注意事項

B、印花稅、產權登記費與解押資金的繳納問題

C、如何通過中國律師服務完成涉外資產交易

————————————————————————————————————————

A、第三方監管賬戶進行澳房交割注意事項

部分中國銀行可以提供房產交易資金監管賬戶服務，以協助房屋買賣雙方完成房屋交割，確保交易順利與安全。

澳房交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，建議在交易前務必確認以下法律問題：

1. 確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自愿、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，并訂立相關監管協議。

2. 確認甲乙雙方交易的房產基本信息：澳大利亞_____州_____，產權編號為_____，產權轉讓人為_____，產權受讓人為_____。

3. 確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____），以此帳戶為房產交易收款帳戶。

4. 確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____）。乙方將人民幣_____（計澳幣$_____，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。

5. 確認監管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。

如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，并承諾在監管協議履行完畢或合法解除，或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態；同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。

乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。

6. 確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。

7. 確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用于向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用于其他用途。

8. 確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方可憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍。

如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放于丙方保管的銀行卡退還給乙方。

9. 確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿后，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放于丙方保管的銀行卡退還給乙方。

10. 確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。

11. 確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

B、印花稅、產權登記費與解押資金繳納問題

盡管用外幣完成澳房交割，在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但仍然建議在澳洲，以澳幣來完成印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款：

1. 印花稅繳納時間：

* 如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之后的30 天內交印花稅。

* 如標的是現房，需要注意的是，買方需要在無條件進入合同后的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。

未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；除非有特殊原因導致晚交印花稅，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費：

例：昆士蘭州產權登記費計算器（請復制以下鏈接粘貼到瀏覽器中打開）

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押還款：

如賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權并沒有任何賣方名義額的抵押權。

C、通過中國律師服務完成涉外資產交易

隨著跨境投資以及涉外業務的不斷擴大，中國律師在境外交易中也扮演者越來越重要的角色。

如果想了解澳洲房產信息，請關注澳星出國官網。