美國(guó)房產(chǎn)投資：出租房產(chǎn)如何報(bào)稅、如何抵扣？

海外房產(chǎn)投資是投資者當(dāng)下的投資方式，越來(lái)越多的富商或中產(chǎn)高凈值人群都在關(guān)注房產(chǎn)投資。美國(guó)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)使得美國(guó)房地產(chǎn)成為海外投資的首選。那么，投資之前，您了解清楚房產(chǎn)報(bào)稅以及抵扣問(wèn)題了嗎?津橋移民本文給大家做詳細(xì)解讀。

就投資的目的地而言，投向美國(guó)的資產(chǎn)占海外投資的60%以上，個(gè)人投資動(dòng)因從移民拓展到資產(chǎn)的保值增值。而投資美國(guó)房地產(chǎn)，有的人是自住，有的人則是出租。今天我們主要分享一下出租房產(chǎn)中，面臨的各種各樣的稅務(wù)問(wèn)題。

房產(chǎn)的租金收入如何報(bào)稅?

作為外國(guó)人，也就是既沒(méi)有綠卡，同時(shí)在美國(guó)居住沒(méi)有超過(guò)183天，但有來(lái)自于美國(guó)的租金收入，也是要報(bào)稅的，雖然不一定需要交稅。

報(bào)稅和交稅是兩個(gè)概念。報(bào)稅的時(shí)間是第二年的4月15號(hào)之前。作為外國(guó)人，報(bào)稅時(shí)沒(méi)有夫妻聯(lián)合申報(bào)，只能單人申報(bào)。所以如果在美國(guó)買房子，房子的產(chǎn)權(quán)如果是夫妻聯(lián)合持有，需要報(bào)兩份稅表。

在報(bào)稅上，外國(guó)人和美國(guó)人有什么不同?

因?yàn)橥鈬?guó)人沒(méi)有社安號(hào)，必須申請(qǐng)一個(gè)報(bào)稅號(hào)，也就是通常所說(shuō)的ITIN號(hào)(美國(guó)稅號(hào))，有了這個(gè)號(hào)才可以報(bào)稅。報(bào)稅號(hào)的申請(qǐng)可以在稅表做好后，與護(hù)照一起由本人送到稅局辦公室申請(qǐng)，也可以把護(hù)照在簽發(fā)地公證，再把公證件和稅表一起寄到稅局，大概需要4-6周就可以收到報(bào)稅號(hào)。所以如果房子的產(chǎn)權(quán)是否要夫妻聯(lián)合持有，在購(gòu)買是考慮清楚。因?yàn)閮蓚€(gè)人持有就要申請(qǐng)兩個(gè)報(bào)稅號(hào)，同時(shí)每年都要報(bào)兩份稅表。

買房子時(shí)，哪些費(fèi)用可以抵扣?如何抵扣?

哪些費(fèi)用可以抵租金收入呢?比如，買房時(shí)的費(fèi)用。可以分為以下幾類：

1與房屋交易有關(guān)的費(fèi)用

如產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、產(chǎn)權(quán)的保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)的登記費(fèi)等等。這些是不可以抵當(dāng)年的收入，不可以抵稅的，但可以附加在房子的成本上，將來(lái)出售時(shí)用來(lái)降低房子的增值。

2與申請(qǐng)房屋貸款有關(guān)的費(fèi)用

如房產(chǎn)的估價(jià)費(fèi)、信用報(bào)告費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)、銀行或貸款公司的審核費(fèi)用行政費(fèi)用、文件費(fèi)等等。這些與貸款有關(guān)的費(fèi)用，如果是自住房是不可以抵稅的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，則可以按照貸款的期限，來(lái)折舊抵稅。

3租金帶來(lái)的各項(xiàng)費(fèi)用

如貸款的利息、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)，甚至為管理出租房發(fā)生的合理的必要的差旅費(fèi)、酒店的居住費(fèi)用等等，都可以抵扣當(dāng)年的租金收入。

但要注意：當(dāng)年的出租必須在14天以上，或者既有出租也有自住時(shí)，自住的天數(shù)不能夠超過(guò)出租天數(shù)的10%，才會(huì)滿足出租的定義。滿足了出租房的定義，發(fā)生的各種費(fèi)用才可以抵稅。

4修理費(fèi)

如果房屋需要修理，而修理并沒(méi)有增加房屋的價(jià)值，也不會(huì)延長(zhǎng)房屋的價(jià)值，僅僅是維持房屋現(xiàn)有的使用狀況而發(fā)生的費(fèi)用。如漏水或者是破損墻體刷漆，或者修理壞了的窗戶等等費(fèi)用，當(dāng)年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋頂重新修一下，比如更隔熱，更飽暖，或者替換房間里的大件物品，能夠增加房屋價(jià)值的，則不能在當(dāng)年全部來(lái)抵稅，這些成本只能逐年攤銷。

折舊費(fèi)如何利用?

要知道，折舊費(fèi)是一筆比較大的費(fèi)用，可以從租金收入里減去，但它并不是當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。這樣的結(jié)果就是當(dāng)年的租金收入，減去包括折舊費(fèi)在內(nèi)的各種各樣其他費(fèi)用以后，凈利潤(rùn)就非常少，甚至是虧損。但實(shí)際上不一定是真正的虧損，因?yàn)檎叟f費(fèi)不是實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。所以，如果有折舊費(fèi)，當(dāng)年可能就不需要交稅，但是報(bào)稅還是要申報(bào)的。

另外需要注意的是，折舊只針對(duì)房子本身的價(jià)值，土地是不可以折舊的。每年拿到地稅單時(shí)，上面會(huì)顯示土地和房屋各自的評(píng)估價(jià)值，這時(shí)只能按房屋去折舊。

折舊時(shí)，要善用成本分拆。什么叫成本分拆呢?房屋是由不同的部分組成，不同的組成部分，折舊的年限是不一樣的。每年扣除的折舊費(fèi)用，也會(huì)有很大的區(qū)別。例如房子的主體，折舊年限是27.5年，房屋裝修部分可以用15年來(lái)折扣，而個(gè)人資產(chǎn)，則可以在5年之內(nèi)折完。

哪些屬于個(gè)人資產(chǎn)呢?如房子里面的家電、家具、安全系統(tǒng)等等，都屬于個(gè)人資產(chǎn)。折舊年限越短，每年能折抵的折舊費(fèi)用就越多，當(dāng)年的所得稅就會(huì)越低。如果不去分拆，就只能全部按27.5年去折舊，這樣每年可抵的費(fèi)用比較少，相應(yīng)的凈利潤(rùn)就會(huì)比較高。但直接結(jié)果就是，當(dāng)年有可能要多交稅。雖然有租金收入，但扣掉各種費(fèi)用，包括折舊費(fèi)以后，可能是負(fù)的。

如果不欠稅，是不是就可以不用報(bào)稅呢?

還是要報(bào)的。因?yàn)槿绻悴煌ㄟ^(guò)報(bào)稅，顯示出你有各種各樣的費(fèi)用，稅局就假定你這棟房子只有收入，沒(méi)有費(fèi)用，它就會(huì)要求屋主按租金收入來(lái)報(bào)稅。

另外需要注意的是，稅局對(duì)外國(guó)人要求預(yù)扣租金收入的10%。作為預(yù)扣稅，第二年報(bào)稅時(shí)是多退少補(bǔ)。

外國(guó)人和本地人在美國(guó)買房，有沒(méi)有什么不同呢?

在買房節(jié)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有什么不同，所以移民前和移民后，何時(shí)買房沒(méi)有區(qū)別。只是在投資時(shí)間和地點(diǎn)的區(qū)別。

報(bào)稅時(shí)有沒(méi)有不同呢?外國(guó)人和美國(guó)本地人，報(bào)稅時(shí)稅率是相同的，但抵扣略有不同。

主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，本地人不需要預(yù)扣租金收入的10%，在第二年4月15號(hào)之前，按實(shí)際情況報(bào)稅就可以。而外國(guó)人收到租金收入時(shí)，要預(yù)扣10%的預(yù)扣稅。

第二，外國(guó)人報(bào)稅只能報(bào)單身，沒(méi)有其他的報(bào)稅地位。而本國(guó)人一共有五種報(bào)稅地位，最常見(jiàn)的就是夫妻聯(lián)合申報(bào)，只用報(bào)一份稅表即可。外國(guó)人如果夫妻聯(lián)合持有一棟房產(chǎn)，需要報(bào)兩份稅表。

第三，外國(guó)人只能逐項(xiàng)扣減，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)扣減。

房子持有期間，每年的租金收入要報(bào)所得稅。房子出售時(shí)，外國(guó)人除了和本地人一樣，要在第二年的4月15號(hào)之前報(bào)出售房屋的增值稅以外，同時(shí)為了避免外國(guó)人賣掉房子拿錢(qián)就跑，美國(guó)稅局要求外國(guó)人的房產(chǎn)出售時(shí)，預(yù)交房子賣價(jià)的15%作為預(yù)扣稅。每個(gè)州有自己的要求，例如加州的預(yù)扣稅是3.33%。第二年報(bào)稅時(shí)，正常報(bào)稅，多退少補(bǔ)。

這里要注意，作為外國(guó)人預(yù)扣稅時(shí)，預(yù)扣的是賣價(jià)的15%，而不是增值稅的15%。所以很可能被預(yù)扣了很多稅，一定要在第二年報(bào)稅時(shí)，把多扣的部分拿回來(lái)，只需要交增值的部分就可以了。

那么，增值稅究竟是多少?增值稅的計(jì)算是賣價(jià)減去調(diào)整價(jià)格。調(diào)整價(jià)格就是買價(jià)，加上各種裝修的價(jià)格，再減去折舊。如果持有房產(chǎn)超過(guò)12個(gè)月，就是長(zhǎng)期投資，長(zhǎng)期投資的稅率分為三檔，0、15%、20%。具體使用哪一檔有更詳細(xì)的要求。但是最高是20%，然后還有一個(gè)3.8%的投資稅。

投資時(shí)間如果在12個(gè)月及12個(gè)月以下，屬于短期投資。短期投資適用的是短期稅率，短期稅率是累計(jì)稅制跟個(gè)人報(bào)稅是一樣的。稅率從10%-39.6%，這是聯(lián)邦稅率，每個(gè)州還有自己的州稅，稅率也各不相同。

如果您計(jì)劃投資美國(guó)房產(chǎn)，有美國(guó)移民或者投資的任何問(wèn)題，都可咨詢津橋移民。