美國房產(chǎn)投資：出租房產(chǎn)如何報稅、如何抵扣？

海外房產(chǎn)投資是投資者當下的投資方式，越來越多的富商或中產(chǎn)高凈值人群都在關(guān)注房產(chǎn)投資。美國發(fā)達的經(jīng)濟使得美國房地產(chǎn)成為海外投資的首選。那么，投資之前，您了解清楚房產(chǎn)報稅以及抵扣問題了嗎?津橋移民本文給大家做詳細解讀。

就投資的目的地而言，投向美國的資產(chǎn)占海外投資的60%以上，個人投資動因從移民拓展到資產(chǎn)的保值增值。而投資美國房地產(chǎn)，有的人是自住，有的人則是出租。今天我們主要分享一下出租房產(chǎn)中，面臨的各種各樣的稅務問題。

房產(chǎn)的租金收入如何報稅?

作為外國人，也就是既沒有綠卡，同時在美國居住沒有超過183天，但有來自于美國的租金收入，也是要報稅的，雖然不一定需要交稅。

報稅和交稅是兩個概念。報稅的時間是第二年的4月15號之前。作為外國人，報稅時沒有夫妻聯(lián)合申報，只能單人申報。所以如果在美國買房子，房子的產(chǎn)權(quán)如果是夫妻聯(lián)合持有，需要報兩份稅表。

在報稅上，外國人和美國人有什么不同?

因為外國人沒有社安號，必須申請一個報稅號，也就是通常所說的ITIN號(美國稅號)，有了這個號才可以報稅。報稅號的申請可以在稅表做好后，與護照一起由本人送到稅局辦公室申請，也可以把護照在簽發(fā)地公證，再把公證件和稅表一起寄到稅局，大概需要4-6周就可以收到報稅號。所以如果房子的產(chǎn)權(quán)是否要夫妻聯(lián)合持有，在購買是考慮清楚。因為兩個人持有就要申請兩個報稅號，同時每年都要報兩份稅表。

買房子時，哪些費用可以抵扣?如何抵扣?

哪些費用可以抵租金收入呢?比如，買房時的費用。可以分為以下幾類：

1與房屋交易有關(guān)的費用

如產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓費、產(chǎn)權(quán)的保險費、律師費、產(chǎn)權(quán)的登記費等等。這些是不可以抵當年的收入，不可以抵稅的，但可以附加在房子的成本上，將來出售時用來降低房子的增值。

2與申請房屋貸款有關(guān)的費用

如房產(chǎn)的估價費、信用報告費、貸款手續(xù)費、銀行或貸款公司的審核費用行政費用、文件費等等。這些與貸款有關(guān)的費用，如果是自住房是不可以抵稅的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，則可以按照貸款的期限，來折舊抵稅。

3租金帶來的各項費用

如貸款的利息、房地產(chǎn)稅、保險費、管理費，甚至為管理出租房發(fā)生的合理的必要的差旅費、酒店的居住費用等等，都可以抵扣當年的租金收入。

但要注意：當年的出租必須在14天以上，或者既有出租也有自住時，自住的天數(shù)不能夠超過出租天數(shù)的10%，才會滿足出租的定義。滿足了出租房的定義，發(fā)生的各種費用才可以抵稅。

4修理費

如果房屋需要修理，而修理并沒有增加房屋的價值，也不會延長房屋的價值，僅僅是維持房屋現(xiàn)有的使用狀況而發(fā)生的費用。如漏水或者是破損墻體刷漆，或者修理壞了的窗戶等等費用，當年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋頂重新修一下，比如更隔熱，更飽暖，或者替換房間里的大件物品，能夠增加房屋價值的，則不能在當年全部來抵稅，這些成本只能逐年攤銷。

折舊費如何利用?

要知道，折舊費是一筆比較大的費用，可以從租金收入里減去，但它并不是當年實際發(fā)生的費用。這樣的結(jié)果就是當年的租金收入，減去包括折舊費在內(nèi)的各種各樣其他費用以后，凈利潤就非常少，甚至是虧損。但實際上不一定是真正的虧損，因為折舊費不是實際發(fā)生的費用。所以，如果有折舊費，當年可能就不需要交稅，但是報稅還是要申報的。

另外需要注意的是，折舊只針對房子本身的價值，土地是不可以折舊的。每年拿到地稅單時，上面會顯示土地和房屋各自的評估價值，這時只能按房屋去折舊。

折舊時，要善用成本分拆。什么叫成本分拆呢?房屋是由不同的部分組成，不同的組成部分，折舊的年限是不一樣的。每年扣除的折舊費用，也會有很大的區(qū)別。例如房子的主體，折舊年限是27.5年，房屋裝修部分可以用15年來折扣，而個人資產(chǎn)，則可以在5年之內(nèi)折完。

哪些屬于個人資產(chǎn)呢?如房子里面的家電、家具、安全系統(tǒng)等等，都屬于個人資產(chǎn)。折舊年限越短，每年能折抵的折舊費用就越多，當年的所得稅就會越低。如果不去分拆，就只能全部按27.5年去折舊，這樣每年可抵的費用比較少，相應的凈利潤就會比較高。但直接結(jié)果就是，當年有可能要多交稅。雖然有租金收入，但扣掉各種費用，包括折舊費以后，可能是負的。

如果不欠稅，是不是就可以不用報稅呢?

還是要報的。因為如果你不通過報稅，顯示出你有各種各樣的費用，稅局就假定你這棟房子只有收入，沒有費用，它就會要求屋主按租金收入來報稅。

另外需要注意的是，稅局對外國人要求預扣租金收入的10%。作為預扣稅，第二年報稅時是多退少補。

外國人和本地人在美國買房，有沒有什么不同呢?

在買房節(jié)點來說，沒有什么不同，所以移民前和移民后，何時買房沒有區(qū)別。只是在投資時間和地點的區(qū)別。

報稅時有沒有不同呢?外國人和美國本地人，報稅時稅率是相同的，但抵扣略有不同。

主要體現(xiàn)在以下三個方面：

第一，本地人不需要預扣租金收入的10%，在第二年4月15號之前，按實際情況報稅就可以。而外國人收到租金收入時，要預扣10%的預扣稅。

第二，外國人報稅只能報單身，沒有其他的報稅地位。而本國人一共有五種報稅地位，最常見的就是夫妻聯(lián)合申報，只用報一份稅表即可。外國人如果夫妻聯(lián)合持有一棟房產(chǎn)，需要報兩份稅表。

第三，外國人只能逐項扣減，沒有標準扣減。

房子持有期間，每年的租金收入要報所得稅。房子出售時，外國人除了和本地人一樣，要在第二年的4月15號之前報出售房屋的增值稅以外，同時為了避免外國人賣掉房子拿錢就跑，美國稅局要求外國人的房產(chǎn)出售時，預交房子賣價的15%作為預扣稅。每個州有自己的要求，例如加州的預扣稅是3.33%。第二年報稅時，正常報稅，多退少補。

這里要注意，作為外國人預扣稅時，預扣的是賣價的15%，而不是增值稅的15%。所以很可能被預扣了很多稅，一定要在第二年報稅時，把多扣的部分拿回來，只需要交增值的部分就可以了。

那么，增值稅究竟是多少?增值稅的計算是賣價減去調(diào)整價格。調(diào)整價格就是買價，加上各種裝修的價格，再減去折舊。如果持有房產(chǎn)超過12個月，就是長期投資，長期投資的稅率分為三檔，0、15%、20%。具體使用哪一檔有更詳細的要求。但是最高是20%，然后還有一個3.8%的投資稅。

投資時間如果在12個月及12個月以下，屬于短期投資。短期投資適用的是短期稅率，短期稅率是累計稅制跟個人報稅是一樣的。稅率從10%-39.6%，這是聯(lián)邦稅率，每個州還有自己的州稅，稅率也各不相同。

如果您計劃投資美國房產(chǎn)，有美國移民或者投資的任何問題，都可咨詢津橋移民。