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  • 關(guān)于日本買房投資值不值

    2018-05-16
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    買在開篇之前我有幾個問題,有準(zhǔn)備在日本已買房作為投資手段的人可以帶著這些問題去讀這篇文章

    1. 日本房子如何定價?

    2. 投資要講投資回報率,如果在日本買房投資,期望的實際投資回報率是多少?

    3. 投資的機會成本和時間成本能不能負(fù)擔(dān)

       

    4. 日本買房會掙錢么?

       

    就在這兩三年,不知道大家發(fā)現(xiàn)網(wǎng)路上都會有日本房子如何如何好,教育如何如何好,各種細節(jié)如何如何好,然后在文章的末尾是個不動產(chǎn)公司的署名,甚至有的微信朋友圈里面文章說2-300萬搞定全家綠卡這樣的廣告標(biāo)語,我覺得稍微有點頭腦,稍微思考一下,也能想到這是有多夸張。也許是不動產(chǎn)中介的洗腦新方式吧,那么我現(xiàn)在以我非專業(yè)角度來先向大家介紹一下日本的房子是如何定價的,其實全世界各地的不動產(chǎn)定價的最基礎(chǔ)一點就是位置,好的位置決定了土地的價值(地上建屋只是土地的附加屬性),好的位置土地肯定貴,買房的本質(zhì)是買地,買房的本質(zhì)是買地,買房的本質(zhì)是買地,重要的事情說三遍;房子本身的造價是一樣的,在國貿(mào)CBD蓋個別墅和去南6環(huán)蓋個別墅的成本是一樣的,不一樣的只有地價霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 ,我們都知道日本的城市化率已經(jīng)非常高了,農(nóng)村和城市的區(qū)別不外乎就是擁擠和寬敞,物價都差不多,在機場買瓶可樂和在北海道村兒里買瓶可樂沒有什么區(qū)別,那么怎么評價這個住宅位置好還是那個住宅位置好呢,就得看與之在一起的生活配套,地鐵站,超市,公園,幼兒園,學(xué)校,醫(yī)院,周圍人口整體素質(zhì)等等都是決定位置的定價要素,尤其是地鐵站,離著越近就說明位置越好,“房子”自然就貴(貴的是土地),

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    這是報紙上登的17年大阪圈沿線的住宅土地公示價格,舉個例子,圖中的中心是天滿橋,括號中的數(shù)字代表的是每平方米多少千日元,天滿橋(409),就是這個地方土地每平米40.9萬日元均價,請注意是土地的平均價格,在距離差不多的區(qū)域有的土地100萬一平米,有的土地很便宜,報紙上說大阪商用最貴的就是梅田的一個叫什么的大廈來著我忘了,1009萬日元一平米(大概65萬人民幣一平米)霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 從圖上面中間開始由內(nèi)而外逐漸便宜,第一圈是以JR大阪站為圓心,直線距離10公里,第二圈20公里...慢慢擴大,最外圈直線距離離JR大阪站50公里,土地的價格在地鐵站少的地方已經(jīng)跌至2.9萬了,在那周圍最貴的地方也就是地鐵站多的地方是26.6萬日元每平米,看到這里各位是不是覺得日本土地很便宜迫不及待的想買買買了?霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 接下來請繼續(xù)看,我們上面說的都是土地的平均價格,有土地自然是要蓋房,蓋房的成本我看報紙上說蓋個2層木造小樓1800萬日元左右,一戶建大概是這樣的,土地2000多萬+建屋1000多萬這樣,但是地上的建物會隨著時間的流逝價格越來越低,因為房子越來越舊,年頭越長價值越低,我曾經(jīng)見過1953年的一戶建,只要300萬日元的,只剩下土地的價值了...再說公寓,以我買的公寓為例,該公寓占地720.72平米,我的土地所有權(quán)只有356453分之5822,就按50萬一平米的土地價值來說,我買的公寓土地價值只有50萬*0.0163*720.72=不到600萬日元,換句話說如果這個房子我一直擁有,最后就會慢慢貶值到接近土地的價格,的所有根據(jù)我之前說的買房買房其實買的不是房,而是土地,房子本身會像易耗品一樣越來越便宜,這也是我為什么要住5年后就賣掉的原因之一,目前這個房子14年了,再加5年就19年了,超過20年的房子在日本不打個狠折是很難出手的,看看土地價格就知道了,以上是我要說的第一點:如果真是鐵了心了要以買房來當(dāng)做投資手段的話,我建議不要考慮20年以上的公寓,除非一直不賣,但是無論是自住還是出租都很難

         日本的公寓呢主要分為兩類,アパートapartment、マンションmansion,這兩個詞都是公寓的意思,但是mansion更高級一點,有大堂,店式管理等,mansion一般高層居多,大伙來日本如果住過airbnb民宿什么,自己在信報箱里取鑰匙的,一般都是apartment公寓,因為mansion都是有人管理的,不會讓陌生人進入,其實apartment也不讓,只不過沒人管而已,題外話-因為沒有執(zhí)照的民宿越來越多,政府準(zhǔn)備和airbnb合作,每個房源只能一年內(nèi)出租180天,超過后就會自動屏蔽該房源,不知道何時開始實施。

    都說日本樓公寓(mansion)便宜,我想說的是便宜的都是上年頭的,新房也挺貴的,只是根據(jù)收入比例來說沒有那么離譜

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    平成23年建(2011年),1.49億日元(134.03㎡約合6.8萬rmb/㎡)+陽臺15.12㎡(不算面積),每月物業(yè)加修繕基金40350日元(約合2500rmb),平成27年建(2015年),1.38億日元(116.12㎡約合7.36萬rmb/㎡)+陽臺23.27平米(不算面積)+,每月物業(yè)加修繕基金40400日元(約合2500人民幣)

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    平成18年建(2006年),7450萬日元93.6㎡(約合4.9萬rmb/㎡)+陽臺40.1㎡(不算面積),每月物業(yè)加修繕基金17834日元(1100RMB);平成25年建(2014年),64.58㎡+陽臺6.38㎡(不算面積)7300萬日元(7萬RMB/㎡),每月物業(yè)等19900日元(1233RMB)

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    平成25年建(2013),67.7+陽臺10.8,5280萬日元(4.8萬rmb/㎡),每月物業(yè)修繕等990元左右;平成21年建(2009),79.29+陽臺17.99,4990萬日元(3.9萬rmb/㎡),每月物業(yè)修繕等1600元左右

    根據(jù)上的6個房源我們可以看出來,離現(xiàn)在最近的是15年的房子7.9萬rmb/平米,然后14年7萬/㎡,13年4.8萬/㎡..... 當(dāng)然還要考慮樓層朝向等問題,樓層越高越貴,公寓2樓最便宜(一般一樓是大堂沒有住戶),頂層最貴風(fēng)景好,所以高級公寓的頂樓一般都是大戶型。這就是我在上一篇帖子里說的的是不管是公寓還是一戶建,地上建筑都會隨著時間的流逝價值越來越低,剩下的只有土地價值,而文章開頭的報紙上也說了,而土地的價格只是大阪府和京都有點漲幅,地方上價格下降的幅度減小(還是下降),奈良小幅下挫0.1%;連土地都不保值了, 更別談地上的建筑了霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 

    再來兩個例子

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    昭和54年建(1979年),這地段也是大阪的市中心了,66㎡(每平米2.2萬RMB),每個月管理費上升到3.5萬日元(2170RMB)

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    2號房S58年(1983年),2280萬日元中央?yún)^(qū)地點很繁華了吧,83.6㎡(1.7萬RMB/㎡),物業(yè)修繕每月3.6萬(2200RMB),8/12層;3號房S57年建(1982年)也在是中心,2670萬日元,67.28㎡(2.4萬RMB/㎡),物業(yè)修繕每月1.7萬(1100RMB),5/13層;以上這些公寓都超過30年了,價格與之前的新筑公寓便宜了近一半;     

    這里總結(jié)一下上面所述的內(nèi)容:

    1. 新房最貴,每年慢慢降價,超過20年的房子難出手

    2. 樓層越高越貴,日本樓和樓之間的間隙很小,如果周邊都是公寓的話,低層住戶基本可以和對面樓的朋友面對面談心交友~趕上對面是個中年謝頂大叔,這窗戶就別開了~你懂得霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 

    3. 修繕基金隨著房屋年齡的增長而增長

       

    接下來我們來說說投資回報率的事情,先來張圖

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

     

    回報率6.1%有沒有!動心了有沒有!只要79萬好便宜有沒有!現(xiàn)在不買就沒有了對不對!霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 

    好,我來算一算哈 1280萬,大概匯個兩次款就可以到中介那里,且不說能不能匯出去,國家現(xiàn)在命令禁止海外匯款用于境外買房,為什么?國內(nèi)現(xiàn)在的錢太多了,老百姓們想找好的投資項目,但是國內(nèi)只有買房來錢快,要不就是買黃金,但是還是炒房快,如果錢都可以跑到國外去有更好收益更高的項目上去了,相信房地產(chǎn)市場會迅速降溫,我們都有買漲不買跌的心理,房價萬一出現(xiàn)松動或者橫盤,那大家就會開始觀望,國內(nèi)房地產(chǎn)庫存那么多怎么會容得起觀望,老百姓不買房——開發(fā)商就資金鏈就吃緊——銀行的錢還不上——抵押給銀行一堆房子——銀行要低價賣房變現(xiàn)——越降越?jīng)]人買——地方政府都靠賣地掙錢呢——房子沒人要地賣誰?所以堅決不能讓錢出去,但是國家的錢可以出去,為了應(yīng)對人民幣的貶值,國家各種鼓勵走出去,量中華之物力,******。所以中國的國企央企都去世界各地瘋狂并購,瘋狂投資,都是為了把錢花出去,降低人民幣貶值帶來的影響,想當(dāng)年日本的前車之鑒都還歷歷在目,日本錢多什么程度?到1989年,日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分畸形了。當(dāng)時,國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本,其地價市值總額竟相當(dāng)于整個美國地價總額的4倍。到1990年,僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅,能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。 這個場景是不是似曾相識?具體為什么泡沫破裂我就不多說了,大家都明白,我大天朝也正是鑒于此,不讓老百姓的錢流出到國外,我自己辛辛苦苦掙得錢不偷不搶,愿意跟哪花就跟哪花,憑什么不讓我拿出去?

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    日本泡沫破滅之前,貸款利率已經(jīng)飆升至這樣的數(shù)值了,可謂是早上買房中午買房就能大賺一筆,有這樣的投資回報率誰還干實業(yè),但是金融如果沒有了實業(yè)支撐,到頭來不就是一堆紙

    接著來看這套房1997年的房子還算新,距今20年霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 ,我們的成本管理費+修繕基金=11930,每個月房租66430-11930=54500日元,那么一年就是65.4萬,再除以1280萬的房價來說,年化收益也在5.1%呢霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 ,大概20年左右就會收回成本,再把房子已賣轉(zhuǎn)手能掙幾十萬呢~如果每個買家這樣too yong too simple 的話,我愿意轉(zhuǎn)行做房地產(chǎn)霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 ,那么接下來讓流言終結(jié)者來告訴你們這個公寓的真實的擁有成本,1280萬是房子的直接成本還要加上中介費和稅費,中介費前面我們說過是3%+6萬=1280*3%+6=44.4萬,再加上稅費,理論上房屋到手的價格就是房子購買價格再加10%,那么這套房子到手大概1408萬,為了計算方便,我們按照1400萬來算;管理費修繕費加起來11930/月,一年約等于14.316萬,修繕基金會每年遞增(因為房子越來越老嘛)但是漲不了多少錢,我們忽略不計,每年的固定資產(chǎn)稅根據(jù)這個房子的面積大概在4萬日元左右,每個月收租金是自己收么?萬一租戶有什么事情怎么辦?是不是要中介幫忙替你打理呢?那么中介會收取月租3%的手續(xù)費作為幫你出租的管理費,月租54500*3%=1635,一年的管理費約為19620日元,現(xiàn)在我們來算算年租金收入65.4萬-4(固定資產(chǎn)稅)-1.962(中介管理費)=59.438,那么現(xiàn)在年化收益率就降到59.438/1400=4.25%左右,而且這樣的單身公寓不會長時間同一個人出租的,一般租約是1年,然后年年續(xù),隨著房子年齡越來越長,租金也會越來越低,而修繕費會越來越高,那么收益率肯定不會保持在這么高;另外還有就是有賣土地的然后可以自己個性化定制住宅,看起來很高大上,但是買的人真是自己去住么?還是買來出租給別人?就好像在海南島買度假屋一樣,最后都是保潔員享受了海景房?然后問題來了,萬一租戶退租了買家很著急怎么辦,中介這個時候會來告訴你要不要我們來替你包租呢?好啊~省時省心,還能賺房租呢~那么中國的中介客戶群自然是中國人,但是誰會在日本租房呢?不外乎是去日本的留學(xué)生和工作的人,日本的留學(xué)生語言學(xué)校畢業(yè)后一般會找個大學(xué)或者大專進學(xué),或者情侶要合租房子,在日本租房費用大概包括房租+中介費(1個月)+禮金(1或2個月房租給房東的,也可以沒有)+押金(一個月房租),所以算下來剛開始找房子的留學(xué)生們壓力很大呢霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 ,5萬一個月的房子一下要交差不多20萬出去,這是中介在朋友圈里開始喊了,免中介免押金啦,好房出租中,咦?有這等好事??趕快租趕快租,為什么這么便宜呢?因為房東是同胞呀~同胞當(dāng)然要愛護同胞了~中介給房東5萬的房租,租個學(xué)生5.5萬,一年就是6萬,每個中介手里沒個幾十套房子不算好中介,鐵打的房子流水的學(xué)生,年年來年年走,中介費不要也罷~....過了20年以后,房子假設(shè)要賣,買家自然會找到中介幫忙賣房,然后問題來了,房子太舊不好賣啊~沒關(guān)系,我們可以幫您重新裝修下,賣個好價格~就這樣,又收入一筆翻修費用,質(zhì)量我們不知道所以不評價,反正能賣出去就成唄,那么問題來了,去哪里找接盤俠呢?當(dāng)然是看貼的各位土豪啦~霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    如果看到這里還有人執(zhí)意買房投資的話,那么請注意下面的內(nèi)容~再來上圖

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    昭和51年就是1976年,41年了我嘞個去,不裝修估計連1千萬都買不上去,這還是大阪的中心地段,折合31.5萬每平方米

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    這兩套房子隔著就200米,2002年建成,15年的房子,47萬每平方米

    上面是比較規(guī)范的二手房簡介,每家中介的格式略微有差,但是不會差很多,里面的信息應(yīng)該只會多不會少,如果信息很少就說明不是個合規(guī)的簡介

    首先上面部分,表明房子的名稱,住址,以及交通,交通決定著房子(土地)價值的高低,到地鐵站徒步的時間決定著房價的高低

    然后往下看,土地的性質(zhì):有的土地是所有權(quán),有的土地是租借權(quán)。下面的介紹寫的非常詳細,所有權(quán)是多少都寫明了

    土地個構(gòu)造:一般公寓就是鋼筋混凝土(SRC),就的中介宣傳上這么寫的“SRC構(gòu)造!日本等級最高的的構(gòu)造”,我心想這不就鋼筋混凝土么,欺負(fù)人不懂不是,你到給我弄個鈦合金構(gòu)造來啊;一般一戶建就是木造,工期短,價格便宜,耐久;

    關(guān)于日本房屋建造材料,就分如下幾大類;就好像三只小豬的故事一樣,茅草房子,木房子,石頭房子,各有各的優(yōu)點

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值接下來就是關(guān)于這套房子的管理,里面會注明建造商是誰,管理會社(物業(yè))是誰,管理費,修繕基金分別是多少,有沒有汽車,摩托車,自行車停車場,怎么收費等等

    最后面的備注里面會有比如什么時候新裝修過,煤氣水電物聯(lián)網(wǎng)等一系列信息,根據(jù)上面的兩張圖片我們可以大概的了解了這兩套房子的詳細信息,如果更多的疑問,可以請教中介小哥,一般空室的房子都可以去實地看的,房東在住的房子一般要預(yù)約看房東的意思,一般出租中的公寓是無法實地看房的,沒法看房就不知道房子里的情況霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 萬一有貞子姐姐呢....不看房就敢買,膽兒很肥

    俗話說沒有對比就沒有傷害,我們來看看另外幾種簡介

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    先直觀的看,有什么感覺?價格便宜量又足有沒有?收益率好高有沒有?但是房屋的戶型圖呢?只有第二張圖有個小的還沒標(biāo)注尺寸?朝向呢?如果收益率這么高,那房東為什么要賣?回報社會么?實際收益率又是多少呢?日本存款利率那么低,投資收益率很高又看似很安全的房地產(chǎn)為什么不做?不是我不明白,是這世界變化太快霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 我給大家推薦個網(wǎng)站http://www.mansion-review.jp/ 

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    這個網(wǎng)站可以查詢到全日本的房地產(chǎn)的歷史買賣/租賃價格,只要房源在網(wǎng)上有登,就能查得到,免費的只能查半年以內(nèi)的信息,要是查全面的信息每套房源2000多日元

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    選擇中古マンション(二手公寓),然后選擇地域

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    我們可以看到大阪中央?yún)^(qū)6年以來的房市走向,穩(wěn)中有降~如果各位準(zhǔn)備買房的土豪有興趣可以調(diào)查一下目標(biāo)房源的買賣/租賃價格區(qū)間,做到心中有數(shù),如果有任何不了解的不明白,歡迎私信我,我從事的行業(yè)和房地產(chǎn)沒有利益關(guān)系,所以會給各位比較中立的分析

     最近我在日本的微信朋友圈中正在大規(guī)模招聘銷售呢~看來國人購房熱情十分高漲~很多都是大學(xué)或者大專一畢業(yè)為了簽證留下來賣房的,一個月能掙大幾十萬上百萬呢~看得我都動心了~霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 

    霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值

    以上費用的計算謹(jǐn)代表個人觀點,并未加算時間成本與機會成本~其實話說回來,日本人也投資不動產(chǎn),因為日本推行的是低利率,把錢存銀行年利率定活期都只有0.001%還得刨去稅,那存錢就等于沒意義了,那么掙得錢都干什么呢,炒股,投資信托,F(xiàn)X炒外匯,然后就是投資不動產(chǎn),就算投資不動產(chǎn)只有3%的回報率,那日本人也高興壞了,畢竟存銀行約等于沒利息。投資不動產(chǎn)是一門學(xué)問,入市有風(fēng)險,入市需謹(jǐn)慎;我覺得有買房的這些錢不如踏踏實實干些實業(yè)更能把國家搞好,日本房子還在漲,各位爺快來呀~霓虹國購房記 篇二:關(guān)于日本買房投資值不值 如果各位有在日本以不動產(chǎn)作為投資的手段的朋友,武漢澳星很愿意與各位交流,歡迎站短~

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