在美投資房產(chǎn) 這些隱形成本你得知道

而如果是美國(guó)綠卡持有者，持有房子5年內(nèi)住滿2年，有夫妻各25萬(wàn)、共計(jì)50萬(wàn)美金的增值部分免稅金額，基本可以抵消大部分美國(guó)房子的增值部分。長(zhǎng)期以來(lái)，美國(guó)EB-1杰出人才移民和美國(guó)EB-5投資移民備受青睞，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中國(guó)家庭成功移民。

終極幸福生活是什么樣的？有種說(shuō)法頗具全球視野：“住美國(guó)房子，請(qǐng)中國(guó)廚子，開(kāi)德國(guó)汽車，用英國(guó)管家。”房子首當(dāng)其沖是硬道理，可為什么偏偏是美國(guó)的房子？

美國(guó)權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow最新數(shù)據(jù)顯示：截止2018年1月，美國(guó)平均房?jī)r(jià)約為23.23萬(wàn)美元/套，大約141美元/平方英尺，折下來(lái)每平方米人民幣1萬(wàn)出頭。東西兩岸貴些（東海岸的紐約及周邊城市；西海岸的加州），但跟國(guó)內(nèi)比，性價(jià)比仍相當(dāng)出挑。

隱形代價(jià)之房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅，是最易隱形的成本，尤其對(duì)沒(méi)有這一概念的中國(guó)購(gòu)房者。

房地產(chǎn)稅什么概念？這么說(shuō)吧，在美國(guó)買了房，上至天空800米，下至地下800米，都永久屬于你。萬(wàn)一在你家后院發(fā)現(xiàn)金礦，不要上報(bào)政府，所有的金子都是你的。同時(shí)，作為條件，房地產(chǎn)稅 (Property Tax) 也會(huì)世世代代跟隨著你和你的后代。

在中國(guó)，房地產(chǎn)稅也來(lái)了。中央政府也已在試點(diǎn)上海和重慶開(kāi)征房地產(chǎn)稅，未來(lái)會(huì)推廣至全國(guó)。中國(guó)的土地是公有的，即便你交了稅，也只是擁有房產(chǎn)40-70年不等的使用權(quán)。

美國(guó)房地產(chǎn)稅由兩部分組成：一個(gè)是地（Land）； 另外一個(gè)是房及其他在地上的建筑（Improvement）。稅是按政府評(píng)估的房子價(jià)值征收的，大致為房?jī)r(jià)的1.0-1.5%。

在美國(guó)，房地產(chǎn)稅主要用于該區(qū)域的公共設(shè)施、教育等建設(shè).因此，通常稅越高的地方，學(xué)區(qū)和治安比周邊其他區(qū)域要更好。而且，無(wú)論自住還是出租，房地產(chǎn)稅都可以抵免房主的一定收入，減少房主的個(gè)人所得稅。

那么，不繳美國(guó)的房地產(chǎn)稅行嗎？那就等著房子被拍賣吧。

能少繳嗎？可以！前提是你的房子跌價(jià)了。

這意味著，在國(guó)內(nèi)多買幾套房子空關(guān)著坐等房?jī)r(jià)高走的習(xí)慣性做法，是無(wú)法完美嫁接到美國(guó)的。你住或不住，房地產(chǎn)稅都在那里，定期征收，不離不棄。

于是乎，我們看到，很多人赴美投資房產(chǎn)，房子都是要出租的，好在租金也高，可以用來(lái)覆蓋需要繳納的各種開(kāi)銷。

數(shù)據(jù)顯示：2018年世界主要城市租金回報(bào)率中，美國(guó)德州達(dá)拉斯以9.76%遙遙領(lǐng)先，而洛杉磯、西雅圖、紐約等大城市也均有不錯(cuò)的回報(bào)，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)城市。

出租之前，可別忘了給房屋上保險(xiǎn)。美國(guó)的房子都被強(qiáng)制要求買房屋保險(xiǎn)，從而給房子提供穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)保障以及出現(xiàn)損失的賠償金。

同時(shí)，如果美國(guó)房屋出租，即便不是美國(guó)人，也需要每年定期申報(bào)租金收入。

作為非美國(guó)居民，得先申請(qǐng)一個(gè)稅號(hào)，每年上報(bào)出租收入和費(fèi)用。報(bào)稅不等于繳稅。假如租房子賺了錢(qián)（房租收入減掉地稅、保險(xiǎn)等等必要開(kāi)銷），根據(jù)租房利潤(rùn)，再交一筆個(gè)稅給政府。

通常，在美國(guó)，住宅地產(chǎn)27.5年可以將整個(gè)購(gòu)房成本折舊完，因此，每年隱形折舊費(fèi)用可以抵免一大部分租金收益，真正需要繳納的所得稅是很少甚至沒(méi)有的。

隱形代價(jià)之售房預(yù)繳稅

如果有一天，你要拋售美國(guó)的房子，稅費(fèi)也跟中國(guó)有所區(qū)別。

在國(guó)內(nèi)，“滿五唯一”的房子，可以省下一大部分相關(guān)稅費(fèi)。

而在美國(guó)，有一條稅例，外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980，簡(jiǎn)稱FIRPTA ) 規(guī)定，外國(guó)人賣房時(shí)，需要先預(yù)繳總額的15%作為預(yù)繳稅金給國(guó)稅局。

假定房子賣了100萬(wàn)美金，你先拿到手的只有85萬(wàn)，另外那15萬(wàn)要通過(guò)律師寫(xiě)支票給政府。下一年再通過(guò)報(bào)稅，按照賣房的真實(shí)利潤(rùn)（即扣除成本后的增值部分），據(jù)當(dāng)時(shí)美國(guó)個(gè)人稅率計(jì)算稅金，一般可以退回部分預(yù)繳稅。

而如果是美國(guó)綠卡持有者，持有房子5年內(nèi)住滿2年，有夫妻各25萬(wàn)、共計(jì)50萬(wàn)美金的增值部分免稅金額，基本可以抵消大部分美國(guó)房子的增值部分。

許多投資者也希望能撬動(dòng)更大的財(cái)務(wù)杠桿，通常選擇貸款買房。

中美購(gòu)房在貸款上的差異是：中國(guó)是浮動(dòng)利率，美國(guó)一般是固定利率，利率的固定有利于抵御經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上的不良風(fēng)險(xiǎn)。

買房容易養(yǎng)房難，但隱形成本澆不滅中國(guó)人赴美購(gòu)房置業(yè)的熱情，無(wú)數(shù)人用鈔票投票證明了這些隱形成本是值得去承受的。萬(wàn)一在后院發(fā)現(xiàn)了美國(guó)的金礦了呢？！就算不發(fā)現(xiàn)金礦，租金收益、房?jī)r(jià)漲幅收益、節(jié)省的稅金，就足以抵扣這些所謂的隱形成本。

權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)2017年海外房產(chǎn)投資額飆升至395億美元，創(chuàng)歷史新高，其中投資美國(guó)房產(chǎn)59億美金。

2018年，普遍被認(rèn)為是投資美國(guó)房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。去年12月底最新稅改法案由美國(guó)總統(tǒng)唐納德·特朗普簽字生效后，個(gè)人所得稅起征額大幅提高、租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)上升期，這對(duì)美國(guó)房產(chǎn)投資出租者來(lái)說(shuō)，又是一大利好。

不過(guò)還是得提醒各位投資人，在做決定前先多了解這些隱性資產(chǎn)，未來(lái)繳稅時(shí)，至少能有所準(zhǔn)備。

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