一定要進(jìn)行海外房產(chǎn)的投資？這是我見(jiàn)過(guò)最好的答案

現(xiàn)如今，海外投資已經(jīng)成為越來(lái)越多高凈值人士的剛性需求，資產(chǎn)配置國(guó)際化已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。那么我們?yōu)槭裁匆M(jìn)行海外房產(chǎn)投資?看了下文的分析，也許會(huì)讓您一目了然。

一、投資及資產(chǎn)配置需求

對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，主要分為兩種邏輯，第一種就是追求房產(chǎn)本身價(jià)值的上漲，獲得投資收益;第二種邏輯就是通過(guò)房產(chǎn)出租的形式獲取每年現(xiàn)金流的收益。

第一種邏輯完全適用于我們國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)，房產(chǎn)價(jià)值在近20年之中，上漲速度極快，但目前上漲趨勢(shì)放緩了很多。而國(guó)際上也有很多城市在過(guò)去的十年之中房?jī)r(jià)上漲幅度很大，很多投資人也通過(guò)低位買入房產(chǎn)在高位拋售房產(chǎn)的方式賺取了不菲的差價(jià)收益。

第二種邏輯，就是通過(guò)將房屋短期或長(zhǎng)期出租獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的海外房產(chǎn)投資方式。我國(guó)目前的房產(chǎn)租金收益在1%到2%之間，收益率在國(guó)際上屬于偏低的水平，也就是我們常說(shuō)的租售比偏低。

而在一些旅游業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)或者名校聚集的地區(qū)，房租收益率往往會(huì)很高。像美國(guó)某些地區(qū)房產(chǎn)出租，每年稅前的收益率可達(dá)到10%以上，而歐洲一些地區(qū)的商鋪出租收益率也能達(dá)到10%以上。同時(shí)租金收益率也會(huì)伴隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而做出相應(yīng)的調(diào)整，由于歐洲經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇，因此歐洲房產(chǎn)的收益率一直處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)。如果能持有房產(chǎn)超過(guò)十年以上，那么它的收益率將會(huì)變得非常可觀。但租金收益率超高的地區(qū)，它的房?jī)r(jià)往往會(huì)保持一個(gè)平穩(wěn)的水平，不會(huì)隨房?jī)r(jià)的周期上漲而快速增長(zhǎng)，但也不會(huì)隨著金融危機(jī)等問(wèn)題的出現(xiàn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)及出租收益率的降低。所以我們?cè)诳紤]投資標(biāo)的的時(shí)候，一定要明確自己的投資邏輯是更傾向于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的本金收益，還是更傾向于穩(wěn)定的現(xiàn)金流回收。

海外房產(chǎn)投資，其實(shí)會(huì)涉及很多的外在因素，除了房產(chǎn)本身的投資邏輯外，還要考慮匯率，貨幣發(fā)行量，以及投資標(biāo)的國(guó)的政治等因素。當(dāng)你買入了一個(gè)國(guó)家房產(chǎn)之后，相當(dāng)于就持有了這個(gè)國(guó)家的貨幣，那么它的匯率貨幣發(fā)行量和政治因素會(huì)對(duì)你的投資收益形成很大的影響。但是投資海外房產(chǎn)，一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)就是應(yīng)對(duì)目前CRS政策的實(shí)行。海外不動(dòng)產(chǎn)是不計(jì)算在征稅范圍之內(nèi)的，也能夠?yàn)榭蛻籼峁┝艘粋€(gè)合理的控制稅款的途徑。

二、安全需求

目前國(guó)內(nèi)的生活環(huán)境，無(wú)論是空氣質(zhì)量，還是食品安全總體上來(lái)講都很難讓人滿意。但在海外基本不需要有這樣的擔(dān)憂。在南歐的很多國(guó)家，比如西班牙、葡萄牙、馬耳他、希臘，自然環(huán)境都十分優(yōu)越，每年都有大量游客前來(lái)觀光旅游。自從歐洲各國(guó)開(kāi)放購(gòu)房移民政策之后，很多投資者都選擇了去歐洲購(gòu)房投資，甚至直接移民到當(dāng)?shù)厣睢Ｇ宄阂?jiàn)底的海水、蔚藍(lán)廣闊的天空，這些在國(guó)外司空見(jiàn)慣的景象，在國(guó)內(nèi)卻變得難得一見(jiàn)。

另外，國(guó)外對(duì)于食品安全問(wèn)題十分重視。美國(guó)的食品產(chǎn)業(yè)龐大，每年的內(nèi)銷食品額2400多億美元，進(jìn)口食品額150多億美元，但食品業(yè)在安全方面有著出色的紀(jì)錄，被認(rèn)為是世界上最安全的食品供應(yīng)，美國(guó)人在日常生活中對(duì)食品安全的信任度也很高。這種安全感來(lái)源于時(shí)刻高效運(yùn)轉(zhuǎn)的聯(lián)合監(jiān)管體系，完備的法律法規(guī)，先進(jìn)的檢測(cè)手段，完備的安全評(píng)估技術(shù)以及每年數(shù)億美元的科研投入，當(dāng)然還有美國(guó)人強(qiáng)烈的法律意識(shí)。

優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境和完善的食品安全措施也成為大量人群進(jìn)行海外房產(chǎn)投資、移民的主要原因。

三、子女教育 

在解決了關(guān)于生活安全需求之后，大家自然而然會(huì)開(kāi)始考慮自己的下一代。對(duì)于子女的教育來(lái)講，國(guó)內(nèi)的教育環(huán)境，教育質(zhì)量和受教育的公平程度往往迫使大量人群選擇將子女送往海外接受更加先進(jìn)的西方教育。雖然選擇何種教育的方式，是每個(gè)人的自由，但是讓子女接觸不同的文化已經(jīng)成為目前的主流趨勢(shì)。伴隨著子女在海外接受教育，海外置業(yè)幾乎成為每一個(gè)家長(zhǎng)的必要選擇。

在孩子出國(guó)時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)投資，利用房屋升值或房屋出租獲得的收益與留學(xué)費(fèi)用相抵，你會(huì)發(fā)現(xiàn)留學(xué)成本會(huì)大大降低，甚至?xí)嵢〔环频氖找妗＿@種情況我們通常稱作留學(xué)剛需性購(gòu)房，這樣的購(gòu)房行為，其實(shí)完全可以伴隨海外投資的行為，將它合二為一。將留學(xué)變成一個(gè)，不但不花錢，還有可能有投資收益的行為，這就是我們所說(shuō)的以房養(yǎng)學(xué)。

除了以上三種主流的需求之外，海外房產(chǎn)投資的需求因人而異，有一些人是出于對(duì)身份的象征，有些旅行達(dá)人是要為自己購(gòu)置旅游地產(chǎn)，有些人是為自己養(yǎng)老做準(zhǔn)備等等。看似只是簡(jiǎn)單的一次購(gòu)置房產(chǎn)行為，但海外置業(yè)，海外投資絕不僅僅是購(gòu)置一套房子這么簡(jiǎn)單。人們的生活，因?yàn)槊恳粋€(gè)不同的需求，不同的操作方式而發(fā)生巨大的改變。

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