希臘作為一個“短平快”的移民項目，憑借價位低、條件簡單、速度快、申根國、環境美、教育優等優勢成為中產家庭首要選擇目的地。
但是，只有短短六年移民歷史的希臘，已經出現了逐漸收緊移民的趨勢！
回顧希臘移民，當年是為了應對債務危機而生，可如今，希臘債務危機已經結束，國內經濟明顯復蘇，這項特殊時期制定的投資移民政策何時關停或調整不得而知，重要的依然是抓緊時機，毫不夸張地說，一切機會都可能是最后的機會。
希臘六年移民史
2012年年底：希臘推出 “外國人購置房產送歐盟居留” 的政策計劃。
2013年4月：希臘議會特別批準了《希臘投資移民促進法》，希臘購房移民政策正式發布。
申請人購買25萬歐元及以上當地房產，即可攜帶配偶和21周歲以下未婚子女獲得希臘5年居留許可，房產不出售，居留可繼續。
2015年7月9日：希臘議會出臺移民法修正案，投資金額25萬歐元保持不變，但在永居、房產、流程等方面均做了更為利好的調整：
（1）增加隨行人員：申請人投資25萬歐元購買房產，即可一步到位獲得居留許可簽證，且隨行人員還包括了主申請人和配偶雙方的父母，這就意味著一家三代都可以一步拿希臘永居簽證。
（2）明確永居身份：獲得的希臘身份名稱由“特殊原因居留許可”轉換為“投資者永久居留”，永居簽證5年有效，只要該房產所有權仍在申請人名下，居留許可簽證可續期，每五年一續。
（3）房產轉售：通過投資購房獲得居留許可的申請人可以將房產轉售給其他想移民希臘的投資者，如果將房產轉給21周歲以上的子女，可間接解決了他們沒有身份的問題。
2016年11月10日：希臘四大銀行全面開通了銀聯卡受理業務，銀聯卡持卡人可在當地幾乎所有ATM和帶POS終端的商家使用銀聯卡。
2017年3月：希臘移民改變護照貼簽的形式，申請人可直接獲得5年居留卡。
申請人需要在遞交當天或者遞交之后的6個月之內入境希臘采集指紋。
6歲以下的兒童無需采集指紋，但所有人在遞交申請之前均需入境希臘一次。
仍持有貼簽形式居留許可的申請人不會受到影響，在貼簽形式居留許可到期時入境更換永久居留卡。
2018年7月25日：希臘移民政策部向議會提交一項修正案，擴大向房地產行業投資以外的非歐盟投資者發放居留許可，投資額暫定40萬歐元。
2018年7月31日：希臘內政部、希臘移民局、希臘金融監管機構聯合發布通知:辦理希臘黃金居留簽證的申請，停止接受POS機方式(包括銀聯、MASTER、VISA等)支付購房款，只能通過匯款或支票支付。
2018年9月12日：申請費用從500歐元/人/5年，調整為主申請人2000歐元/5年，其余申請人150歐元/5年 (孩子免費)。
2018年11月12日：希臘歐洲銀行發出緊急郵件通知，受希臘銀行金融監管部門的指令，停止受理非本人親自到場(律師委托書POA)的個人開設希臘賬戶申請手續，已經遞交材料將逐步退還材料，并規定境外匯入希臘款項需經本人相同名下賬戶。
不難看出，經過六年的執行推進，希臘投資移民政策逐漸收緊，可以預見未來的結果是：
1、增長的投資金額（希臘是歐盟國內最低價格的投資移民項目，僅25萬歐就可實現三代移民）；
2、資金審查更嚴格（目前希臘投資移民無資金來源解釋，也沒有家庭資產背景方面的任何要求）；
3、審理期延長（希臘投資移民一直以低價快速著稱，最快3個月左右即可全家登陸希臘）。
而希臘的好房源也隨著外國投資者不斷涌入而逐漸減少，新房產建筑的申請量卻沒有增加，這意味著希臘房源庫存在降低，以后還會不會有各方面都令人滿意的房產等著你誰也說不準。所以，觀望的各位投資人，一年要過去了，你觀望的同時，早已經有很多家庭拿到歐洲身份，盡情享受地中海陽光了～
希臘移民之所以火熱，主要是市場需求大，也是因為希臘移民真的適合絕大多數的移民申請者且性價比極高。對于投資人而言，僅1次投資，人民幣不到200萬的總價，就相為整個家族配備了歐洲永久資產，又儲備了歐洲永久身份。
這樣的一張“Golden Visa/黃金簽證”的確物超所值！
前面說到希臘的移民政策變化，可見2018年是希臘的轉折之年，退出歐盟援助，經濟逐漸復蘇。希臘“黃金簽證”也迎來投資黃金期，越來越多的人將注意力從希臘美景轉到希臘的投資市場。
不過，對于投資者來說，希臘經濟復蘇其實是一把雙刃劍。一方面，投資回報的確定性越來越高，這對于已經投資和有意向進行投資的朋友來說是好事。
但毋庸置疑的是，隨著時間的推移，未來投資者需要付出的各項成本會越來越高，包括資金成本、時間成本、政策成本、合規性成本等。
俗話說的好，人無遠慮必有近憂。如果投資者錯過了現在這段黃金時期，將會面臨什么樣的局面呢？
投資成本——漲
很多人投資者都聽說希臘經歷了經濟危機很窮，房價特別便宜，但去希臘實地考察的時候卻感受到希臘房價已經和以前完全不一樣了。資金成本在猶豫和觀望中悄悄地增加了。
根據普華永道（PWC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告預測，雅典2019年房屋租金和房價漲幅在歐洲30個大中城市中排名第5位。如果具體到雅典某些熱點區域，租金和房價漲幅將更加驚人。
為什么希臘房價會漲勢驚人呢？除了經濟復蘇、“黃金簽證”投資者對市場的刺激外，與希臘存量房產減少和新建房源不足也有巨大關系。
經濟危機以來，希臘新發建筑許可數量急劇下降，即使拿到建筑許可，開發商也沒有資金去開發新項目，造成希臘市場新房數量稀少，這一現象可能在未來幾年之內不會改變。
而隨著投資激增，市場上的存量二手房源也呈現下降態勢。因此，希臘房源處于一個供不應求的局面，這一趨勢將會越來越明顯。
時間成本——等
截至11月底，希臘2018年已向3620名主申請人和6136名附屬申請人簽發了居留許可，平均每月887份。
由于申請人太多，預約希臘移民局遞交申請和采集指紋已經出現了排期的情況，意味著申請人需要付出更長的時間成本。
目前雅典三個區域移民局排期如下：
1）雅典北部：2019年10月；
2）雅典南部：2020年5月；
3）雅典中部：2019年6月。
好消息是，希臘移民局已經采取了應對措施來解決排期問題，包括雇傭40名實習律師和150名新員工，目的是加快審理過程，解決目前移民局的排期和申請積壓的問題。
政策成本——變
2018年，希臘“黃金簽證”申請費從500歐上漲至2000歐，漲幅高達4倍！而且，希臘政府目前正在考慮擴大黃金簽證投資范圍。投資者普遍擔心，投資范圍擴大后，投資門檻也將大幅度提高。
合規性成本——繁
看中希臘的投資潛力，部分投資者通過不法手段來獲取身份，給其他投資者帶來了許多風險和損失。
為了整肅市場，希臘政府于2018年底相繼采取了一些規范措施，規范市場的同時也給投資者帶來了許多不便，未來的投資者將承擔更多的合規性風險。
希臘移民局早前發布消息稱，今后辦理希臘黃金居留簽證申請將停止接受POS機方式支付房款（包括銀聯、MASTER、VISA等支付方式）。
希臘銀行也已經停止受理非本人親自到場的個人開設希臘銀行賬戶。希臘目前尚未要求投資者提供資金來源證明等信息，但是以后會不會提出相關要求呢？
除了以上所述，未來投資者還可能面臨優質地段房源減少、匯率不穩定等風險。
希臘結束了援助計劃，經濟正在回暖，房產市場也逐漸活躍，正處于觸底反彈的時期，種種跡象表明，希臘正逐漸成為全球投資者的“寵兒”，現在投資希臘正當時！
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