在英國(guó)投資買房出租，這十條中肯的建議

在2008年金融危機(jī)后的10年來(lái)，英國(guó)的貸款利率依然維持在較低水平。 也創(chuàng)造了一個(gè)10年買房出租市場(chǎng)的繁榮。 

如今，英國(guó)住房市場(chǎng)依舊短缺，供不應(yīng)求的直接結(jié)果就是房租節(jié)節(jié)攀升，而這又吸引了一波投資者，加入買房出租Buy to Let的隊(duì)伍里來(lái)。

為什么要在英國(guó)做買房出租？

對(duì)于在英國(guó)的本地人來(lái)說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在相對(duì)低的利率以及相對(duì)高的租金收益率和長(zhǎng)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，買房出租成了英國(guó)本地一個(gè)門檻低，收益大，風(fēng)險(xiǎn)又比較低的投資選擇。 

而對(duì)于其他國(guó)家的高凈值人群來(lái)說(shuō)，購(gòu)置海外地產(chǎn)既是一種必要的投資，又是在優(yōu)化自己的資本配置。不但投資收益可觀，還能夠熨平資產(chǎn)的周期性風(fēng)險(xiǎn)。

若是有旅游、教育、工作等方面的居住需求，更是一舉多得。

對(duì)比其它國(guó)家來(lái)說(shuō)，英國(guó)的房產(chǎn)有持有成本輕（無(wú)固定房產(chǎn)稅），貸款利率低，收租回報(bào)率高等特點(diǎn)，放在全球范圍內(nèi)都是非常優(yōu)質(zhì)的投資地區(qū)。

英國(guó)的房產(chǎn)投資市場(chǎng)上，不僅本國(guó)房東活躍，同樣深受來(lái)自歐洲，美國(guó)，俄羅斯，中東，馬來(lái)西亞，韓國(guó)，香港，中國(guó)大陸的資金青睞。近年來(lái)受英國(guó)脫歐影響英鎊匯率處于歷史低位，也給了很多大資金抄底英國(guó)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。對(duì)于中小投資人而言，同樣是一個(gè)不可多得的低價(jià)窗口。

如果您也想在英國(guó)買房出租，可以看看我們給大家總結(jié)的這十條建議。

1.多研究房產(chǎn)投資市場(chǎng)

如果你剛剛了解到海外房產(chǎn)投資這一概念的話，還是應(yīng)該自己多多收集信息，并對(duì)投資形成一個(gè)自己的判斷。沒(méi)有誰(shuí)比你自己更清楚自己的資產(chǎn)狀況和風(fēng)險(xiǎn)偏好的情況以及資源掌握的情況。

自從2008年金融危機(jī)以來(lái)，英國(guó)的基準(zhǔn)利率長(zhǎng)期處于歷史低位。儲(chǔ)蓄收益低下和貸款產(chǎn)品便宜的雙重“優(yōu)惠”之下，房產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。這10年期間，平均房?jī)r(jià)翻番的地區(qū)不在少數(shù)，部分郵編甚至創(chuàng)下了翻幾倍的漲幅。 再加上這些年的租金收入，可以說(shuō)是盆滿缽盈。

如今的房?jī)r(jià)對(duì)比起10年前金融危機(jī)那會(huì)看似已經(jīng)漲了不少，但事實(shí)上英國(guó)的基準(zhǔn)利率還是沒(méi)什么變化。加上供需關(guān)系決定的租金普遍上漲，租金回報(bào)率哪怕是在房?jī)r(jià)最高的倫敦，很多地區(qū)都有4%以上的收益。

房?jī)r(jià)均價(jià)不斷挑戰(zhàn)新高，平均租金緊跟上漲步伐，市場(chǎng)整體還是非常強(qiáng)勢(shì)，不失為一個(gè)入場(chǎng)買房的好時(shí)機(jī)。

關(guān)于更多的市場(chǎng)調(diào)查，可以通過(guò)詢問(wèn)身邊有過(guò)投資經(jīng)歷的朋友或者我們這些經(jīng)驗(yàn)很足的專業(yè)投資者（房產(chǎn)君微信: fangquanuk)，或者多看住房機(jī)構(gòu)的周期報(bào)告等方式加強(qiáng)了解。

只有自己多了解了，才能對(duì)市場(chǎng)有個(gè)清晰的判斷。 

2.選擇好的有前景的投資地段很重要

“買房子，第一看的是地段；第二也是地段；第三還是地段。”

哪怕在英國(guó)也是同樣的道理。如果2008年你在英國(guó)買房，買在倫敦和買在東北英格蘭結(jié)果當(dāng)然不一樣。前者房?jī)r(jià)翻番都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，后者則可能到現(xiàn)在還是10年前那個(gè)價(jià)。

什么樣的地段是好地段，無(wú)非就是教育、基建、發(fā)展、交通、綠化、商業(yè)便利等等一系列滿足人們高質(zhì)量生活需求的外部因素。

而其中歸根結(jié)底的，是供需關(guān)系。 

由于這些影響房?jī)r(jià)的外部因素非常之多，所以必須綜合考量才能最大程度保證投資的勝率。

無(wú)論是選擇投資的城市，還是選擇某個(gè)城市里投資的地段或是區(qū)域。完全可以聽(tīng)聽(tīng)周圍朋友的意見(jiàn)，或者上網(wǎng)了解一下自己感興趣城市的資料。掌握的信息越多，當(dāng)然也就越容易收獲成功。

3.計(jì)算收益

大多數(shù)買房出租的買家都把房產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，如果你買房并非是為了自住，那么不妨在選好地點(diǎn)，乃至特定樓盤之后動(dòng)筆算算，投資這一套房，究竟可以獲利多少。

在英國(guó)投資買房，大致需要計(jì)算的主要是以下這些內(nèi)容：

1. 總房?jī)r(jià)

2. 匯率

3. 每月租金收入

4. 貸款額度及貸款利率

5. 地租及物業(yè)費(fèi)

6. 律師費(fèi)，土地勘驗(yàn)費(fèi)，新房注冊(cè)費(fèi)等其它雜費(fèi)

7. 稅費(fèi)

舉個(gè)例子：

已知位于倫敦某地的一套兩居室公寓，售價(jià)為100萬(wàn)英鎊，保守估計(jì)按照匯率8.8來(lái)算那就是880萬(wàn)人民幣；

查閱英國(guó)的貸款政策，可知一般的海外買家能貸到大約總房?jī)r(jià)60% 比例，首付40%，那就是352萬(wàn)人民幣。月還款連本帶息2萬(wàn)人民幣左右，或者用只還利息的貸款產(chǎn)品，每月只需還貸7500人民幣左右。

查閱住房網(wǎng)站的平均租金情況，得知兩居室的平均租金是每月3500鎊，也就是3萬(wàn)人民幣。每年36萬(wàn)人民幣左右。

查閱英國(guó)稅收政策得知用作投資一共要交一次性不到50多萬(wàn)印花稅；

地租物業(yè)費(fèi)在售樓信息中就會(huì)有提及，大概每年3-4萬(wàn)人民幣不等；

其余雜費(fèi)一共2萬(wàn)多人民幣；

再加上每年要給租房中介10%的租金收入，可以算得每月凈收入約1萬(wàn)7左右，一年就是20萬(wàn)元左右。

外加上當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的平均年漲幅比如說(shuō)是5-7%，那么第一年就會(huì)增值50-60萬(wàn)元。兩下相加，除以投入的352萬(wàn)的首付，可以得出第一年的收益率達(dá)到了14-15%。

這是一個(gè)比較籠統(tǒng)的計(jì)算，只是用作舉例參考。自己算的時(shí)候可以更加細(xì)致一點(diǎn)。按照一直以來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，倫敦買房的投資回報(bào)率，如果像舉例中的那樣算上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和租金，一年綜合下來(lái)7-10%是可以保證的。

4.貨比三家，挑選最合適的貸款產(chǎn)品

市場(chǎng)上的貸款產(chǎn)品其實(shí)還是比較多的，針對(duì)海外買家的選項(xiàng)也不少。個(gè)人的財(cái)務(wù)狀況不同，合適的貸款產(chǎn)品也不一樣。

如果你在英國(guó)工作，可以點(diǎn)下面的這個(gè)鏈接比較各個(gè)貸款產(chǎn)品：

https://www.landc.co.uk/partners/thisismoney/?icid=thisismoney

5.考慮目標(biāo)租客

國(guó)內(nèi)的投資人很少考慮這方面的問(wèn)題，因?yàn)榘逊孔幼獬鋈ミ@個(gè)問(wèn)題租房中介會(huì)幫我們搞定，并不需要自己去操心，事實(shí)上也的確如此。

但是在買房的時(shí)候，就考慮好這套房所處的地理位置，周邊可能來(lái)租房的人群，會(huì)更有利于投資。 

比如分析好周邊是辦公室多？ 還是大學(xué)的學(xué)生多？ 又或者地處居民區(qū)？

周邊的車站情況如何？ 去一些熱點(diǎn)的地方能直達(dá)還是需要轉(zhuǎn)線？

目前英國(guó)租賃市場(chǎng)上的大趨勢(shì)是長(zhǎng)期租房人數(shù)增多，租客的平均年齡也在上升。買房之后，保留現(xiàn)代化家居風(fēng)格的同時(shí)，布置一些溫馨或者有質(zhì)感的裝飾或許會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的方案。

6.不要過(guò)分瞄準(zhǔn)收租回報(bào)率

很多人可能都會(huì)覺(jué)得，投資房產(chǎn)肯定是收租回報(bào)率越高越好。我只需要挑房?jī)r(jià)低，租金高的城市買房那不就完事兒了嗎？

在大多數(shù)時(shí)候，租金回報(bào)率高當(dāng)然是一件好事，有些小城市特定地區(qū)的租金回報(bào)率甚至可以超過(guò)10%，按照這樣的比例，不用10年就能夠收回買房的本錢，以后就是凈賺。這么想想確實(shí)很誘人。

然而事事無(wú)絕對(duì)，有些城市的租金回報(bào)率高，但是房?jī)r(jià)10年不動(dòng)；

有地方租金回報(bào)率高。 但是空置率也高，租一年空6個(gè)月。

還有的地方租金回報(bào)率高，可能是因?yàn)槟且徽急灰粋€(gè)或者多個(gè)職業(yè)房東買下，通過(guò)HMO和規(guī)模化管理達(dá)到的這樣一個(gè)回報(bào)率，換成單個(gè)不太自己管的投資人，根本就做不到。

又或是類似學(xué)生公寓類資產(chǎn)，雖然租金回報(bào)高，但是一級(jí)市場(chǎng)不能賣，二級(jí)市場(chǎng)又賣不到好價(jià)錢。最后反而虧了本金。 

相比起賣出之后才能兌現(xiàn)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，租金收入見(jiàn)效快，更加符合投機(jī)式心理。殊不知只看到租金回報(bào)率高，而不知其所以高，才是房產(chǎn)投資中的大忌。我們?cè)谫I房前要做足功課，要仔細(xì)研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，為的不就是避免踩到一些誘人的陷阱么？

7.擴(kuò)大投資范圍

對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房出租者來(lái)說(shuō)，他們傾向于在自己的居住地附近尋找合適的投資房產(chǎn)。但你居住的地方，也許并不是一個(gè)好的投資地區(qū)。

在自己的居住地周圍尋找合適的投資房產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是可以密切關(guān)注，親自打理，但如果在遠(yuǎn)的地方投資，可以雇傭代理人，讓他們幫你打理房產(chǎn)。

為了追求更大的利潤(rùn)，不如把網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)大，看看有沒(méi)有好的通勤地區(qū)，比如交通便利，距離大學(xué)或者大城市近的地方，這些都會(huì)保證充足的租客。

同時(shí)關(guān)注那些需要改進(jìn)的房產(chǎn)，這種房產(chǎn)雖然有些破，但是可以以更低的價(jià)格買入，同時(shí)經(jīng)過(guò)翻新之后，會(huì)帶來(lái)一定的回報(bào)。

當(dāng)然，這樣的房產(chǎn)也會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，比如最常見(jiàn)的翻新超出預(yù)算，這些都會(huì)壓縮你的利潤(rùn)甚至虧錢。

通常來(lái)說(shuō)，翻新的總價(jià)格最多不要超過(guò)房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格的20%，因此千萬(wàn)別買貴了。

8.適當(dāng)還價(jià)

討價(jià)還價(jià)在全世界范圍內(nèi)都受用。通常來(lái)說(shuō)，在部分地區(qū)，全款現(xiàn)金買房，快速交易等可以談一定的折扣。

尤其是對(duì)那些著急用錢，拋售房產(chǎn)的買家來(lái)說(shuō)，適當(dāng)?shù)亟祪r(jià)是可以接受的，這對(duì)投資者來(lái)說(shuō)就是討價(jià)還價(jià)的好時(shí)機(jī)。

當(dāng)然在英國(guó)房產(chǎn)嚴(yán)重供不應(yīng)求的的部分地區(qū)，討價(jià)還價(jià)的空間很小。

9.看到消極的一面

事物總是有兩面性的。在看到購(gòu)房出租的積極一面時(shí)，也不能忽略消極的一面。

比如：

1）某些地方現(xiàn)在房?jī)r(jià)正在上漲，但未來(lái)可能會(huì)增長(zhǎng)放緩。如果房?jī)r(jià)短期下跌，你還會(huì)繼續(xù)持有這個(gè)房產(chǎn)嗎？

2）現(xiàn)在的固定貸款利率很低，鼓勵(lì)投資，但是如果未來(lái)利率上漲了，是否現(xiàn)在就簽一個(gè)固定期更長(zhǎng)的貸款比較合適？ 

3）即便你的房產(chǎn)在熱門地區(qū)，依然有空置的可能。 碰到好的房客可能一租租3-4年。 但是也有可能每年要換一個(gè)房客。換房客要空置幾周的時(shí)間。 自己能付承受。 

4）房產(chǎn)維護(hù)也是一筆不小的費(fèi)用。比如鍋爐。 

10.成為房東之后

購(gòu)房買房只是第一步，成為房東之后，你要選擇是自己打理出租，還是讓中介幫你打理出租。

中介會(huì)收取一定的管理費(fèi)，但如果房產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，他們會(huì)第一時(shí)間幫你解決。

當(dāng)然，你也可以選擇自己打理出租，但是要做好周末和晚上沒(méi)時(shí)間放松休閑娛樂(lè)的準(zhǔn)備，還要自己去打廣告，擬定租房協(xié)議，自己去維修房產(chǎn)，自己帶一個(gè)一個(gè)租客去上門看房。

你是愿意付10%然別人全幫你打理完，自己省下時(shí)間去做創(chuàng)造更大價(jià)值的事情，還是全部自己管，最大限度賺取租金？

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