新西蘭移民之買(mǎi)房？or租房？

新西蘭移民之買(mǎi)房？or租房？

據(jù)新西蘭最大的房屋交易信息網(wǎng)站Trade Me稱(chēng)，新西蘭全國(guó)的租房需求不斷上升，租金也很有可能水漲船高。Trade Me租房部門(mén)的總監(jiān)Aaron Clancy表示，截至6月，Trade Me網(wǎng)站上全國(guó)租房需求提高了20%。

目前，全國(guó)租金中位價(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持在500紐幣每周的新高。“現(xiàn)在租房的需求在增加，但供應(yīng)卻并未跟上來(lái)。6月租屋供應(yīng)數(shù)量同比去年下降了7%。”

“房?jī)r(jià)不停漲， 一些新西蘭人不得不花更長(zhǎng)時(shí)間租房，才能存下買(mǎi)房的首付。同時(shí)，由于租金上漲，租賃市場(chǎng)緊張，一些租客選擇長(zhǎng)期留在同一個(gè)租屋，而不去選擇新的住所。”

過(guò)去二十年，奧克蘭的房租一直是直線(xiàn)上漲的。

Aaron Clancy稱(chēng)：“很不幸，這對(duì)任何在尋找租屋的人來(lái)說(shuō)都是一個(gè)非常糟糕的局面。我們將看到隨之而來(lái)的是租金再創(chuàng)新高，租房者競(jìng)爭(zhēng)加劇以及租屋庫(kù)存減少。”

Aaron Clancy表示，需求上漲和租金提高之間總是有一個(gè)時(shí)間差，因此如果供不應(yīng)求的局面繼續(xù)下去，房東很可能將提高租金。

“在這種需求下，新西蘭許多地區(qū)的租金已經(jīng)被推高。6月，5個(gè)地區(qū)租金都經(jīng)歷了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，4個(gè)地區(qū)租金達(dá)到了新高。如果需求繼續(xù)下去，我們將在未來(lái)數(shù)月看到租金創(chuàng)下多次新高。”

奧克蘭租金中位價(jià)在每周560紐幣，但需求卻上漲了21%。從下圖可以清晰地看到，在最近十年里奧克蘭的租金上漲大大超過(guò)了工資的增幅，而首都惠靈頓的租金也上漲了60紐幣至每周540紐幣。與此同時(shí)，據(jù)新西蘭統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，新西蘭住房擁有率創(chuàng)下66年來(lái)的新低。數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)住房擁有率為63.2%。

不難想象，在這樣的持續(xù)性房租上漲壓力下，租房的家庭幾乎是沒(méi)有可能存下首付購(gòu)買(mǎi)自己的住房的，要知道按照平均租金回報(bào)率5%來(lái)計(jì)算的話(huà)，租房3-4年就已經(jīng)把一套房子的首付交給房東了。

Clancy指出，雖然惠靈頓地區(qū)的租房需求有所緩解，只同比去年上漲了2個(gè)百分點(diǎn)，但現(xiàn)有的租屋庫(kù)存量卻下降了11%。“庫(kù)存的減少，租金的增加，首都地區(qū)的租客們?cè)谧》糠矫娴拈_(kāi)支更大了。”

Infometrics經(jīng)濟(jì)學(xué)家BradOlsen表示，由于高房?jī)r(jià)，人們租房的時(shí)間變長(zhǎng)了，但這并不是一個(gè)什么新現(xiàn)象。“我認(rèn)為這一現(xiàn)象在一些大都市確實(shí)存在，尤其是房?jī)r(jià)高，租金高，擁有很多大學(xué)的城市，如奧克蘭和惠靈頓。人們可能會(huì)努力簽訂一個(gè)半年的租期以便保證租金不會(huì)上漲。”

他指出房源的短缺揭示了，即使下發(fā)的建筑許可達(dá)到一個(gè)高水平，但仍需要更多舉措來(lái)打造更多住房。“租房供應(yīng)很可能是受到投資者減少的影響， 至少與去年相比是這樣。貸款價(jià)值比限制，房?jī)r(jià)漲幅可能減緩甚至下降都將影響到投資者活動(dòng)，進(jìn)而限制更多的租房供應(yīng)。”

“未來(lái)一段時(shí)間租金都將上漲，不僅是因?yàn)楣┎粦?yīng)求推高了租金，還有更高的保險(xiǎn)費(fèi)用以及健康住房的規(guī)定等，都迫使租金上漲。”

再來(lái)看房?jī)r(jià)方面，人們?cè)谡務(wù)撌袌?chǎng)周期時(shí)，大多數(shù)回顧的是過(guò)去10年，最多過(guò)去20年的市場(chǎng)活動(dòng)。而如果我們將時(shí)間倒回至上個(gè)世紀(jì)呢？奧克蘭最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Barfoot & Thompson有記錄的市場(chǎng)數(shù)據(jù)可追溯至上個(gè)世紀(jì)50年代。董事總經(jīng)理Peter Thompson說(shuō)：

從1954年至今的65年里，奧克蘭一共只有四年的房屋售價(jià)低于前一年，分別是1963年、1971年、1991年和2009年，正是全球金融危機(jī)和石油危機(jī)等大事件發(fā)生的時(shí)間。1996年的亞洲金融危機(jī)、2000至2001年的互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅和911恐襲并未對(duì)房市產(chǎn)生負(fù)面影響。有趣的是，自1980年以來(lái)房屋均價(jià)曲線(xiàn)圖呈現(xiàn)出一種規(guī)律模式，先小幅增長(zhǎng)約6％，接著大幅上漲，隨后再下降。

因此，Peter認(rèn)為奧克蘭在經(jīng)歷了2012年至2016年的峰值之后市場(chǎng)回歸傳統(tǒng)周期。他預(yù)測(cè)下一次上漲將在2022年左右。

Peter指出，奧克蘭房市一直存在季節(jié)性的周期，9月至11月上漲，2月至4月的夏季達(dá)到頂峰，冬季和圣誕節(jié)假期趨于平緩。2017年適逢新西蘭政府大選，政黨更迭，聯(lián)合政府成立，房市正常周期受到影響，市場(chǎng)變得混亂，同時(shí)也預(yù)示著更多的交易性機(jī)會(huì)將有可能出現(xiàn)。

許多專(zhuān)家和評(píng)論員撰寫(xiě)了各種理論和觀(guān)點(diǎn)分析為什么新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)與西方大多數(shù)國(guó)家大相徑庭,尤其是最近相對(duì)于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅回調(diào)，新西蘭的房?jī)r(jià)則異常堅(jiān)挺，走出了截然不同的走勢(shì)。要理解這一現(xiàn)象，我認(rèn)為，只要承認(rèn)新西蘭房市與眾不同這一點(diǎn)就夠了。

而說(shuō)到奧克蘭房產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，就避不開(kāi)海外買(mǎi)家這一個(gè)永恒的話(huà)題。在很多新西蘭人心里，海外買(mǎi)家一直是造成本地房?jī)r(jià)在近年來(lái)不斷攀升的主要原因。

2018年10月22日，海外買(mǎi)家購(gòu)房禁令正式生效，如今9個(gè)月過(guò)去了，這項(xiàng)政策成效如何呢？

值得一提的是，就在上周五，新西蘭統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一份數(shù)據(jù)：在今年第2季度，海外買(mǎi)家在新西蘭一共買(mǎi)下了183套住宅，比去年同期的1,116套足足減少了83.6%。

據(jù)悉，在今年第2季度所有已經(jīng)完成的房產(chǎn)交易中，海外買(mǎi)家占比0.48%，這一比例不僅低于去年同期的2.8%，也低于上季度的0.6%。

相信看到這里，相信許多人都會(huì)產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn)，海外買(mǎi)家購(gòu)房禁令早已正式生效。為什么在2019年還有很多海外買(mǎi)家能在新西蘭繼續(xù)購(gòu)房？

1. 根據(jù)《海外投資法修正案》的原文，一些持有新西蘭/澳洲/新加坡永久居民簽證的人士，但過(guò)去12個(gè)月中在新西蘭的居住時(shí)間未滿(mǎn)183天，同樣會(huì)被歸為海外人士，對(duì)于此類(lèi)買(mǎi)家，只需要通過(guò)“承諾定居測(cè)試（Commitment to reside）”便可購(gòu)買(mǎi)自住房。

2. 非新西蘭/澳洲/新加坡居民簽證持有人在符合以下條件后，依然可以購(gòu)買(mǎi)住宅用地和住宅地產(chǎn)：

（1）購(gòu)買(mǎi)住宅用地用于開(kāi)發(fā)更多房產(chǎn)/養(yǎng)老村

如果你是一個(gè)來(lái)自海外的投資者，愿意增加新西蘭的住宅供應(yīng)數(shù)量，那么你可以購(gòu)買(mǎi)住宅用地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并在項(xiàng)目完工后出售房產(chǎn)。

*買(mǎi)家需要通過(guò)“增加新房供應(yīng)測(cè)試”和“投資者品行測(cè)試”，所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目需要是長(zhǎng)期居住設(shè)施。

（2）購(gòu)買(mǎi)住宅用地用于非住宅目的

如果你是一個(gè)來(lái)自海外的投資者，在購(gòu)買(mǎi)住宅用地之后，將其用于非住宅用途，比如Motel、酒店、辦公室或員工宿舍等。

（3）購(gòu)買(mǎi)大型公寓樓花

如果你購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)屬于大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（20套Unit以上的多層建筑）的期房，且開(kāi)發(fā)商獲得了可以向海外買(mǎi)家售房的豁免許可（Exemption Certificate）。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新西蘭全國(guó)目前有35個(gè)大型公寓項(xiàng)目拿到了這一豁免許可。這意味著，凡是購(gòu)買(mǎi)這35個(gè)公寓項(xiàng)目的海外人士，可以不用擔(dān)心《海外投資法修正案》（The Overseas Investment Amendment Bill）的限制。

*開(kāi)發(fā)商可以申請(qǐng)豁免證書(shū)的前提條件是該項(xiàng)目至少擁有一個(gè)多層建筑，且建筑物擁有超過(guò)20個(gè)Unit。買(mǎi)家需要通過(guò)“投資者品行測(cè)試”。

（4）購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓

首先，酒店式公寓所在土地的性質(zhì)為民用土地。其次，酒店式公寓必須是大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是擁有不少于20個(gè)Unit的多層建筑。第三，海外人士購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓的時(shí)候，必須同開(kāi)發(fā)商或酒店管理方簽署回租合同（Lease back），項(xiàng)目竣工后，海外人士在該物業(yè)內(nèi)每年的居住時(shí)間不超過(guò)30天。

*買(mǎi)家需要通過(guò)“投資者品行測(cè)試”

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