如何辨別真正第一順位抵押

      很多客戶對于抵押擔保有了一定概念，也明白了“第一順位抵押擔保”在美國投資移民中的重要的意義。但是近期以來，很多客戶拿著各種各樣的項目來問律師： **項目的第一順位抵押是有法律效力的嗎? 怎樣辨別真正在法律上對投資人有意義的“第一順位抵押”呢?

      什么是美國投資移民抵押(Mortgage)?

      抵押是貸款方以產權質押的形式(lien on the title)在特定財產(主要是不動產產權)上放置的擔保權益，以確保借款方履行還款義務。當債務得到償還后，抵押就會撤銷。抵押是在地產開發融資借貸中普遍使用的一種保障還款的安全措施。

抵押是怎樣保障借款方履行還款義務的?

      貸款方通過放置抵押取得“foreclosure”的權力，也就是當借款人違約時，貸款人有權對抵押物行使“止贖權”，即變賣抵押物以補償貸出的資金。因此，抵押權內置了處置權和受償權，當借款方違約時，貸款方可以行使處置權和受償權，以維護自己的利益。

抵押的順位?

      依抵押手續放置的順序不同，抵押分為第一順位、第二順位等等。一個貸款方的抵押順位靠前，就可以在借款方違約時，優先行使處置權和受償權。優先的抵押順位，意味著優先的利益保護。

      在美國投資移民EB-5投資中，第一順位抵押是不是非常重要?

      美國的銀行發放建筑貸款，是以擁有第一順位抵押權為必要條件的，可見第一順位抵押對于貸款的安全是非常重要的。

      市場上很多項目都宣稱EB-5為第一順位，怎么區分真假第一順位?

      隨著投資者認識到第一順位的重要性，市場上宣稱有第一順位的項目逐漸增多。但就某個具體項目，一定要分清其所宣稱的第一順位到底包括什么，而不能僅憑使用了“第一順位”這四個字就認為等同于通常融資實務中的第一順位。

      比如，有的美國投資移民EB-5項目聲稱有“第一順位”，但抵押物只是項目中的“無形資產”、“附件”、“添加物”或“出租收入”等，這些都不是真正的第一順位，因為它們的擔保物(因為他們的擔保物不是抵押物)不是項目的不動產產權，就項目而言，不動產產權是真正的價值所在，其他權利，如收益權，是附屬于產權的。后面這段項目文件節選，就是一個例子：“作為貸款的抵押物，借款人在此同意向貸款人提供所有與項目相關的一般無形資產和其他財產，所有與項目相關的附加物、添附物以及替代物，及所有前述附加物、添附物和替代物產生的收益的第一順位抵押權...”，在這個例子中，項目的不動產產權沒有拿來作為抵押物。

      也有的市場項目聲稱是“第一順位”，但實際上是在不能還款時，EB-5投資人可以取得項目公司的股權，這也不是真正的第一順位，因為抵押物為股權而不是不動產產權。在這種項目中，不動產部分往往已經抵押給了銀行或其他貸款機構，所以當項目無法履行還款義務時，最值錢的不動產產權部分一定會被銀行或其他貸款機構收走，EB-5投資人即使取得項目的股權，也不一定能夠實現收回投資資金的目的。看這個項目文件的節選：“EB-5貸款由借款方在xx項目公司中的股權作為擔保，借款方擁有xx項目公司的100%股權，xx項目公司擁有該項目的所有不動產的所有權，包括...”。在這個案例中，看似借款方通過提供項目公司的股權作為擔保，而間接的把項目公司擁有的不動產抵押給了EB-5投資人，但實際上EB-5投資人擁有了項目公司的股權，不等于一定會在未來擁有項目公司的不動產產權，因為這些不動產產權已經抵押給銀行或其他貸款機構了。所以，這種股權擔保不是地產融資中所說的產權抵押"Mortgage”，而是“Pledge”。

      關于第一順位抵押，還有哪些要注意的?

      EB-5投資人要去投“大利潤”或“大凈值”的項目，項目不具有相當的凈值，押的作用就無法實現。因此，考察一個項目質量的一個重要指標是其資產負債率。這不是僅僅指EB-5占項目總價值的比率，而是總資產負債率，即所有債務(包括EB-5貸款)與項目總價值的比例。當項目有足夠大的凈值時，第一順位抵押才有意義，當然項目的凈值率是特別的大，一般的項目達不到，也不是必須要達到這么大，一個項目只要在最悲觀的情況下的市場價值仍然能夠覆蓋項目中的債務就算及格了。

      最后，第一順位加上大凈值的項目是難得的，也是少見的，因此不是判斷好項目的唯一或必要標準，一定要具體項目具體分析。專業、理性、客觀、全面，是項目分析人員必備的品質。