美國投資移民：納稅機制"1031延稅法" 合理避增值稅

2017-05-23

美國投資移民必讀！美國稅法規定，當納稅人出售"主要住宅房屋"時，如果房主在5年之內，自住超過2年，賣房后，房產升值部分(CapitalGain)可享受稅收減免（夫妻二人可免50萬美金，個人可免25萬美金）。作為投資用房，聯邦稅務法案IRC為投資房產所有者提供了另一種納稅機制---1031延稅法。

1031法成立的兩個時間節點

要想運用1031延稅法案，有兩個時間必須滿足。

45天，投資人必須在房產賣掉的45天內，確定替代的房產，也就是找到想買的房，進行書面確認，必須要有買賣雙方的簽名；

180天，必須在180天內完成房產的過戶手續，不能延期。

首先要研究或咨詢稅務師關于1031延稅法的相關細則，看看自己的情況是否符合1031法的標準，其次是將房地產出售時要讓購買者知道你的1031交換意圖，并同意配合你，資金各方面能及時到位。

然后找到一家合格的第三方托管機構，簽訂合同，設立托管賬戶，由這家托管結構收取你出售上個房產的資金，在45天之內找到替代的房產，并在180天內完成交割，由托管機構支付購房款和收取相應的服務費用。

1031法適用的投資類型

這點很重要，不是所有投資都適用1031延稅法。

該法案僅適用于在美國境內的投資和商業用途的房地產或不動產（Real Property）和動產（Personal Property）。

商業用途指持有房地產用于交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農田和商業房地產等。

財產交換必須是同樣性質，但可以質量高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。

不能用于自住房屋的買賣，也不能用于股票、債卷等財產的交換。

只能在美國境內的房地產買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國的房地產，買美國的房地產，不能免繳資本利得稅。

從上面可以看出，要想順利的運用1031延稅法，必須要同時滿足不少要求。

首先需要都是美國境內的房產，在賣房45天內要找出想買的房，180天內要過戶，錢要交給“合格中介”保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現。

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