少了中國(guó)買家，加州房?jī)r(jià)照樣漲

陽光明媚的加利福尼亞州一直是中國(guó)有產(chǎn)階級(jí)在美國(guó)置業(yè)的首選。然而，不斷收緊的資本管制正迫使越來越多的中國(guó)投資者擱置在加州買房的計(jì)劃。在華人扎堆的洛杉磯，中國(guó)投資者已被擠出了前五大海外買家的行列。少了財(cái)大氣粗的大陸土豪，加州樓市還能火下去嗎？美國(guó)移民

答案是肯定的。經(jīng)歷了金融危機(jī)的震蕩，洛杉磯的住宅中位數(shù)價(jià)格在今年4月份達(dá)到55萬美元，重返歷史高點(diǎn)。加州的其他熱點(diǎn)城市也在目睹一輪地產(chǎn)熱潮。度假勝地圣地亞哥的住宅中位數(shù)價(jià)格在4月份達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的52.5萬美元。就連往日少人問津的加州首府薩克拉門托，也出現(xiàn)了買家競(jìng)相抬價(jià)的盛況。

洛杉磯住宅中位數(shù)價(jià)格飆升

當(dāng)家住薩克拉門托市郊的Suzanne Greer上個(gè)月把她擁有六個(gè)臥室的別墅掛牌出售時(shí)，買家蜂擁而至。負(fù)責(zé)看房的中介不得不把開放時(shí)間從3小時(shí)延長(zhǎng)到5小時(shí)。展示結(jié)束后當(dāng)晚就有8個(gè)買家表達(dá)興趣。最后的成交價(jià)84萬美元不僅比掛牌價(jià)高了4萬，還包括了兩個(gè)月的房租補(bǔ)貼。

“我們?cè)谶@里住了十七八年，從來沒見過這種事，“Greer女士這樣告訴華爾街日?qǐng)?bào)。

面對(duì)飆升的房?jī)r(jià)，不少人開始擔(dān)憂泡沫的隱患。然而，和08年次債危機(jī)不同，本輪地產(chǎn)熱的主要推手不是放低標(biāo)準(zhǔn)的銀行貸款，而是基本面因素。

首先，強(qiáng)勁的勞動(dòng)力市場(chǎng)意味著更多的本地居民有可能負(fù)擔(dān)按揭貸款。加州的非農(nóng)就業(yè)總?cè)藬?shù)在4月份達(dá)到了1670萬人，創(chuàng)下歷史新高。其次，按揭利率雖然多次上調(diào)，但仍處于歷史低位。再次，和美國(guó)其他發(fā)達(dá)地區(qū)一樣，新房和可售二手房的短缺造成了嚴(yán)重的賣方市場(chǎng)。在硅谷所在的圣何塞，一套二手房掛牌后平均23天內(nèi)便可出手，這創(chuàng)下了2011年來的最低記錄。最后，對(duì)于薩克拉門托這樣的三線城市來說，相對(duì)較低的總價(jià)吸引了不少無法負(fù)擔(dān)硅谷的職場(chǎng)人士來此置業(yè)。薩克拉門托住宅的中位數(shù)價(jià)格為每平方英尺228美元，這比一個(gè)半小時(shí)車程外的舊金山的531美元低出一大截。

事實(shí)上，如果換一個(gè)角度看，當(dāng)前的地產(chǎn)熱和金融危機(jī)前的高點(diǎn)相比仍有距離。金融咨詢公司Corelogic的數(shù)據(jù)顯示：經(jīng)通脹調(diào)整后的洛杉磯中位數(shù)房?jī)r(jià)較2007年低12.4%。地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia根據(jù)面積和市價(jià)等指標(biāo)進(jìn)行的分析表明，通脹調(diào)整后，僅有37.4%的洛杉磯住宅和金融危機(jī)前相比實(shí)現(xiàn)了增值。

這種差距意味著未來房?jī)r(jià)仍有上升的空間。地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com預(yù)計(jì)今年洛杉磯的中位數(shù)房?jī)r(jià)上漲8.4%，薩克拉門托上漲7.2%。

普通購(gòu)房者多半不會(huì)理會(huì)這些數(shù)據(jù)，對(duì)他們來說，不斷攀升的房?jī)r(jià)傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)——晚買不如早買。就像在中國(guó)一些城市發(fā)生的恐慌性購(gòu)房，美國(guó)的工薪階層也開始不惜代價(jià)搭上買房這班車。

“大家都知道現(xiàn)在的房?jī)r(jià)偏高，” 洛杉磯地產(chǎn)中介Henry Vega說，“但人們心里有一種緊迫感。那就是如果現(xiàn)在不買，未來三到五年都會(huì)買不起。”

這種說法的前提是未來幾年內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)下滑。雖然投資者和業(yè)內(nèi)人士都自信滿滿，但逐步放緩的地產(chǎn)交易正在敲響警鐘。Corelogic數(shù)據(jù)顯示：南加州4月份地產(chǎn)成交同比下降4.8%。

與此同時(shí)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)國(guó)際（Fitch Ratings）的研究顯示洛杉磯房?jī)r(jià)和正常水平相比的高估程度為5.2%。在金融危機(jī)前的市場(chǎng)頂峰，這個(gè)比例是35.7%。這樣看來，火熱的加州房?jī)r(jià)可以再飛一會(huì)兒。