美35年來首次放寬外國投資者房產(chǎn)稅

總統(tǒng)奧巴馬上周簽署了放寬實施了35年的外國資金投資美國不動產(chǎn)稅率的法案，為海外人投資美國房地產(chǎn)打開了更大的空間。業(yè)內(nèi)人士表示，這項稅改的實施，可能會促使數(shù)千億美元的海外資金加速涌入美國房地產(chǎn)市場，其中很大一部分可能是來自中國。但海外資金的涌入，同時也會加劇美國本地購房者的劣勢，一些人甚至因難以承受飛速上漲的房價而只能望房興嘆。

放寬海外投資房產(chǎn)稅 35年來首次

法案取消了1980年開始實施的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》(FIRPTA)對外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時征收的稅率。在此之前，外國人投資美國某些地方的房地產(chǎn)、石油和天然氣利益獲取收益一般不被征稅；而法案公布后，非美國籍人在美不動產(chǎn)就被納入了應(yīng)征稅范圍。

新法案允許外國養(yǎng)老金最高可購買美國上市房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)的10%而不觸發(fā)FIRPTA規(guī)定，之前的上限為5%。新法案將降低外國人在美投資不動產(chǎn)所承擔的稅率，同時外國養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時，享有與美國養(yǎng)老基金同等的待遇。

依照舊規(guī)，大多數(shù)外國投資者只要符合美國國家稅務(wù)局(IRS)定義的“外國人”和“外國公司”，不管是否盈利均預(yù)扣成交價10%的稅，以及其他的聯(lián)邦、州和地方稅種。國家房地產(chǎn)投資信托協(xié)會表示，各種稅種累加起來，總額最高可能占據(jù)收益的60%。

數(shù)千億美元或加速流入美國房市

由于受到FIRPTA法案的限制，數(shù)萬億美元的國外養(yǎng)老金被攔在了美國房地產(chǎn)市場之外。破除過時的稅率門檻，修法將調(diào)動更多私人資本投資房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施。

業(yè)界人士認為，外國養(yǎng)老金的占比投資較低的原因就在于FIRPTA。

房地產(chǎn)行業(yè)游說集團Real Estate Roundtable總裁兼首席執(zhí)行官杰弗里。德波爾表示：“FIRPTA解除法案將有助于調(diào)動民間資本投資房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施項目，”

根據(jù)紐約地產(chǎn)研究機構(gòu)地產(chǎn)資本分析的數(shù)據(jù)，今年美國房地產(chǎn)跨境投資總額達到約784億美元，占據(jù)4830億美元房地產(chǎn)投資總額的16%。外商投資總額約10%來自養(yǎng)老基金，規(guī)模達到75億美元。

海外投資美國房地產(chǎn)稅的放寬，還可能在一定程度上抵消聯(lián)儲加息對房市造成的不利影響。

在加息的喧鬧聲中，美國房市近期已經(jīng)顯現(xiàn)出增長放緩的跡象。今年10月底，地產(chǎn)大亨Sam Zell旗下一家房地產(chǎn)投資基金公司就拋售了超過2.3萬套公寓。周一發(fā)布的一項數(shù)據(jù)也顯示，加州舊金山灣區(qū)10至11月的房地產(chǎn)交易量下滑了16.8%。有專家認為，這與聯(lián)儲加息有著直接的關(guān)系，一些買家擔心房貸利率上調(diào)后還貸壓力會增大，因而放棄了購房的計劃。

海外資金搶灘 美購房者壓力增大

有業(yè)界人士擔心，對海外投資稅收的放松，將會對美國購房者的購買力構(gòu)成進一步的威脅。早在今年6月時，有著40年房地產(chǎn)工作經(jīng)歷的Dan S. Barnabic就在《市場觀察》刊文稱，由于海外資金的源源涌入，舊金山、紐約、達拉斯、丹佛和西雅圖等城市的房價已被推高至超過多數(shù)美國人的承受能力。

Barnabic斷言，如果這種趨勢繼續(xù)下去，10年后，35%的美國住宅都將為外國人所擁有。更糟的是，Barnabic說，允許中國富豪和其他外國富豪購買美國住宅，就等于讓美國中產(chǎn)階級在財務(wù)上從屬于那些投資者或者移民。

Barnabic的擔心不是沒有道理。由于擔心聯(lián)儲加息后貸款利息走高，一些原本的購房觀望者被迫加入到首次購房的隊伍中來。然而，面對一些來自海外買家的闊氣出手，其中很多為現(xiàn)金買主，他們明顯感到自己財力的不足，一些人退而求其次地選擇了自己不中意的房產(chǎn)，另一些人則是再次被迫放棄購房計劃。

中國人來美置地熱情或更高

近年來，美國房地產(chǎn)深受中國投資者的青睞。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)真實資本分析公司的數(shù)據(jù)，今年初以來，投資美國商業(yè)地產(chǎn)的中國資本已達25億美元。2012-2014年，中國企業(yè)在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的全年投資額分別是54億美元、153億美元和136億美元。而在住宅地產(chǎn)方面，中國人已是美國房地產(chǎn)最大的海外買家。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會6月底所做一份調(diào)查顯示，在截至今年3月底的過去一年里，中國買家在美國房地產(chǎn)上支出了286億美元，同比增長30%，其中主要用于購買住宅物業(yè)。

業(yè)界觀察人士表示，在美國經(jīng)濟復(fù)蘇的大背景下，房地產(chǎn)投資稅收的放寬將進一步利好中國投資者。由于中國房地產(chǎn)市場正在進入新的調(diào)整期，‘走出去’的熱潮會更加明顯，人民幣尋求海外保值增值的需求也會更高。

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