新西蘭房市面臨崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，奧克蘭房?jī)r(jià)收入比高達(dá)近9倍！

最近，一篇報(bào)道指出，新西蘭和加拿大是目前全球房市最不穩(wěn)定的兩個(gè)國(guó)家，面臨房市崩盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)學(xué)者NirajShah數(shù)據(jù)顯示，與工資收入相比，新加兩國(guó)的住房成本最高，超過(guò)澳洲、英國(guó)、挪威和瑞典——不過(guò)這幾個(gè)國(guó)家的房市同樣也很脆弱。

它們擁有最高的房?jī)r(jià)-房租比，以及最高的房?jī)r(jià)-收入比。 新西蘭的家庭信貸相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的94％。相比之下，加拿大這一數(shù)據(jù)為100.7％，美國(guó)為76.3％，澳大利亞為120.3％。 雖然現(xiàn)在新西蘭最大城市奧克蘭的房?jī)r(jià)已經(jīng)走軟，但抵押貸款利率可能會(huì)變得更低，將潛在提振房?jī)r(jià)。

新西蘭央行在5月將基準(zhǔn)利率-官方現(xiàn)金利率（OCR）降至1.5％的歷史低位，促使銀行降低抵押貸款利率。 上個(gè)月央行公布將保持OCR不變，但由于經(jīng)濟(jì)弱于預(yù)期，預(yù)計(jì)可能在8月進(jìn)一步降息。

有人猜測(cè)明年OCR可能會(huì)低于1％。 “全球一輪貨幣寬松政策，可能會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)泡沫，”Shah說(shuō)：“雖然央行官員專(zhuān)注于避免全球經(jīng)濟(jì)衰退，但寬松的貨幣政策可能會(huì)播下下一次危機(jī)的種子。 Stuff在發(fā)表的評(píng)論報(bào)道中，用視頻動(dòng)畫(huà)的形式分析了目前的新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)，幫助大家更直觀的進(jìn)行理解。

截止到2018年6月，新西蘭的房?jī)r(jià)中位數(shù)-收入中位數(shù)的比率為6.3。而正常可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)下，該比率應(yīng)為 從各個(gè)城市來(lái)看該指數(shù)，基督城為5.4、惠靈頓為5.5、而奧克蘭為驚人的8.8。 那么，新西蘭最近一次該指數(shù)低于3是什么時(shí)候呢？其實(shí)從1957年至80年代末期，這個(gè)指數(shù)一直保持在3以下。

為什么新西蘭的房產(chǎn)市場(chǎng)從80年代后，會(huì)變得不可負(fù)擔(dān)？專(zhuān)家提出了三個(gè)主要的原因。

1.罪魁禍?zhǔn)滓獨(dú)w咎于土地的價(jià)格：

自從1995年起，新西蘭的土地成本上升比收入增速快了73%。 土地貴的原因是沒(méi)有足夠的地方能夠被用來(lái)建造住房。土地被綜合性的限制計(jì)劃所束縛。 專(zhuān)家認(rèn)為應(yīng)該開(kāi)放更多的城市土地限制、并在城市中央建設(shè)高密度建筑。

2.缺少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。

變化自1980年代末起，當(dāng)時(shí)的新西蘭公共財(cái)產(chǎn)私有化導(dǎo)致了議會(huì)的收入下降。 建設(shè)房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是要開(kāi)發(fā)道路、下水道、電線等設(shè)施。但是這些基礎(chǔ)設(shè)施造價(jià)不菲，市議會(huì)十多年來(lái)都一直缺乏資金。沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施，只能把土地用作農(nóng)場(chǎng).

3.政治抵抗。

2013年，奧克蘭市議會(huì)想要增加住房土地和增加住房密度的計(jì)劃，遭到反對(duì)而流產(chǎn)。那些已經(jīng)擁有住房的人，不希望這項(xiàng)計(jì)劃帶來(lái)改變（讓住房變便宜）。 事實(shí)顯而易見(jiàn)，相比60年前現(xiàn)在更難買(mǎi)一套房了。新西蘭人可以選擇做出改變，或者繼續(xù)責(zé)怪年輕一代人。

在出現(xiàn)住房危機(jī)的當(dāng)下，許多新西蘭年輕人買(mǎi)不起房。面對(duì)這樣的抱怨，老一輩則把問(wèn)題歸咎于當(dāng)下年輕人的鋪張浪費(fèi)，不懂節(jié)約——“買(mǎi)不起房？都怪我愛(ài)吃牛油果吐司嘍.